ארכיון מחבר: talidale

הלכתי לחפש דירה להשקעה ללקוח ומצאתי מיני פנטהאוז שווה

בשבועות האחרונים הסתובבתי לחפש דירה להשקעה ללקוח שלי. אחד האזורים שרצינו לבדוק היה עפולה, בגלל האפשרות לעליית ערך הנדל"ן בעיר לאחר שתקום תחנת הרכבת החדשה בעיר בשנה הקרובה. בעפולה אפשר למצוא היום דירות ממחיר של כ- 400,000 ש"ח לדירת 2.5 חדרים ועד כ 1.2 מיליון לדירת 5 חדרים או מיני פנטהאוז בשכונת רובע יזרעאל החדשה (שזה מה שקניתי לעצמי בסוף).

ככה פחות או יותר נראית עפולה:

דירה להשקעה בעפולהעפולה עילית וגבעת המורה הממוקמות בצד המזרחי הן השכונות הותיקות והזולות של עפולה. בגבעת המורה מתקיים עכשיו שיפוץ של השטחים הציבוריים. אפשר היום למצוא שם דירות בכ- 430,000 ש"ח שניתן לקבל עליהן שכירות של כ- 1,600 ש"ח בחודש שמהווה תשואה של כמעט 4.5%. לא רע, ופתרון טוב למי שיש לו מעט הון עצמי ובכל זאת רוצה לרכוש דירה להשקעה. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שאפשר עכשיו להשכיר אותה כמו שהיא, ובעתיד לשפץ ולהשביח. בחלק מהדירות האלה יש גם זכויות בניה נוספות. תחנת הרכבת החדשה בעפולה

בחלק המערבי ממוקם מרכז העיר, ובאמצע ביניהם שכונת רובע יזרעאל החדשה, תחנת הרכבת החדשה, ובית חולים העמק. תחנת הרכבת אמורה להיפתח בשנה הקרובה, ובשלב ראשון לחבר את העיר לחיפה. התחנה נבנית עם מסילה תת קרקעית של כ- 1.5 ק"מ על מנת להפחית את הרעש בסביבתה.

כאשר אני מחפשת השקעות ללקוחות שלי, אני קודם כל עושה סיור מקדים בלעדיהם, מאתרת את האפשרויות הקיימות, מעבירה להם את המידע, ויחד אנחנו בוחרים את הנכס/ים המתאימ/ים, כדי שכאשר הם יגיעו יוכלו כבר לבחור בין 2-3 נכסים שהכי מתאימים להם ולהתקדם לחתימת חוזה רכישה.

בסיור של מ' התחלתי מהנכסים הזולים כדי להשיג תשואה מקסימלית על שכירות, אבל מהר מאוד הבנו (כלומר הוא הבין ואני זרמתי) שההשקעה הנכונה עבורו היא דירה בשכונת רובע יזרעאל החדשה דווקא, למרות שהמחירים שם גבוהים יותר.
מה אני אגיד לכם, תענוג לעבוד עם לקוחות אינטיליגנטים עם יכולת ראיה קדימה ונכונות להשקעה, שיודעים מה הם רוצים.

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

אז מה יש בשכונה הזו?

  • פארק גדול להנאת התושבים הכולל מתקני משחקים
  • קרבה לרכבת
  • קרבה לבית החולים
  • בניה שרובה בסטנדרט גבוה
  • היצע מגוון של דירות – גם חדשות מקבלן וגם דירות יד שנייה חדשות יחסית, דירות 4 ו-5 חדרים וגם מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים במחירים אטרקטיביים, דו משפחתיים ואפילו פרוייקט עם בריכה ודירה עם יחידת דיור כלולה.

עלויות – דירה יד שניה 4 חדרים יפה עולה כמיליון ש"ח ומושכרת בכ- 3,000 ש"ח (תשואה של 3.6%).

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירות חדשות מקבלן יש ממחירים של 850,000 ש"ח לקומות נמוכות, ועד כ- 1,180,000 ש"ח לדירה הניתנת לחלוקה או דירת 5 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח.

מה שקרה הוא, שבמהלך החיפושים עבור מ' נתקלתי בפרויקט שלא ראיתי קודם. ראיתי – והתאהבתי. בסטנדרט, בעיצוב, באיכות הבניה, וגם בנציגת המכירות שהיא אחת המקצועניות שפגשתי. לקחתי את מ' לראות גם אותו, ושם הוא בחר לרכוש, דירה יפיפיה של 130 מטר עם שתי מרפסות בקומה גבוהה. ואחרי שסיימנו את התהליך שלו, ניגשתי ורכשתי מיני פנטהאוז גם לעצמי, תופעת לוואי/סיכון מקצועי של מתווכים שמחפשים דירות להשקעה 🙂

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

לשמחתי יש להם עכשיו מבצעים על דירות המיני פנטהאוז, מה שאפשר לי לקנות דירה כזו במחיר מאוד סביר לדירה שאמורה להימסר תוך שנה. הבעיה היחידה היא שקשה לי להתאפק שנה ולא לקנות כבר מעכשיו מיטות שיזוף ועצים לשתילה בעציצי ענק במרפסת…

אז אחרי שחרשתי את העיר השכונה והפרויקטים, אשמח לייעץ, לתת לכם פרטים אודות הפרויקט שאני בחרתי מבין האפשרויות או לקחת אתכם לסיור באזור. אם אתם שוקלים לרכוש בעפולה ויש לכם שאלות/התלבטויות – תרגישו חופשי להתקשר.
שלכם,

טלי 052-3584390

היום שאחרי עליית מס הרכישה – מה עושים עכשיו?

כלכלן שאני מאוד מעריכה, שהוא במקרה גם בעלי (חזי שטרנליכט הפרשן הכלכלי של ישראל היום), טוען שאם המדינה תקטין את המעורבות העודפת שלה בשוק הנדל"ן אז נראה את השוק מאזן את עצמו. חזי מס רכישה

אבל אנחנו במדינת ישראל, ועם ממשלה חדשה, ואם יבוא שר ויגיד אני לא מתערב יחשבו שהוא לא עושה כלום. אז עושים, ואפילו קצת יותר מידי וקצת מהר מידי. לא היה קורה שום דבר נוראי אם היו מודיעים שתוך 30-60 יום משתנה החוק, והמשקיעים כמו גם הקבלנים והיזמים היו יכולים להיערך, במקום לתגבר את משרדי המכירות בעשרות אנשי מכירות ועורכי דין ולעבוד בטירוף עד 24:00 בלילה כדי להצליח לחתום חוזה מכר תוך יום. ככה לא עושים עסקת נדל"ן.

אז אנחנו ביום שאחרי, עם 8% מס רכישה למשקיעים לעומת 5% שהיו עד עכשיו. שזה יותר עניין פסיכולוגי מכלכלי. כי גם לשלם 5% מס רכישה זה לא תענוג גדול, ועובדה שזה לא עצר את המשקיעים עד עכשיו.

מה עושים עכשיו? יש כמה אפשרויות:

  1. לחפש השקעה לטווח קצר. אם זה מעודד אתכם במשהו, תשלום מס הרכישה מוריד במעט את תשלום מס השבח, שהוא היום 25%. למי שמתכנן לקנות ולמכור אחרי עליית מחיר (השקעה לטווח קצר) – אתם תשלמו יותר ברכישה אבל קצת פחות במימוש. אם ננסה לקחת דוגמה מספרית פשטנית – נניח שאני קונה היום דירה מקבלן להשקעה במיליון ש"ח, ומשלמת 80,000 ש"ח מס רכישה. אם הדירה בעוד 3 שנים במסירה תהיה שווה 1.3 מיליון, אני אמורה לשלם 25% מהשבח שהוא 300,000 ש"ח – סה"כ 75,000 ש"ח. אם שילמתי ברכישה 1,080,000 אני אצטרך לשלם מס שבח לפי 220,000 ש"ח שהם 55,000 ש"ח. אז שילמתי 30,000 ש"ח יותר במס רכישה (לעומת מס של 5%) ו-20,000 ש"ח פחות במס שבח. לא כזה נורא. וזה כמובן בהנחה שהדירה תהיה שווה יותר במסירה לעומת היום, ובהנחה שאתם משקיעים שיכולים להסתדר ללא הכנסה בתקופה עד המסירה. שינוי מס רכישה
  2. לחכות. לחכות חודש חודשיים לראות אם המגמה בשוק מתהפכת והמחירים מתחילים לרדת. אם כן, אז אפשר לחפש משהו ולעשות משא ומתן בסבלנות. אני יודעת שיש את אלה שאומרים שהמחירים בישראל רק עולים, אני טוענת שלאורך עשרות שנים המחירים עולים אבל בטווח הקצר יש עליות וירידות בשוק הזה, ועכשיו אנחנו באחד השיאים.
  3. לרכוש נדל"ן מסחרי להשקעה. מס רכישה על קרקעות, משרדים, חנויות וכדומה היה ונותר 6%. אפשר לחפש משרד או חנות, רוב המשקיעים פחות מכירים את אפיק ההשקעה הזה, אבל גם הוא קיים וסחיר בדיוק כמו נדל"ן למגורים, וגם שם אפשר לעשות תשואה יפה.
  4. לרכוש קרקע להשקעה. בהמשך לסעיף הקודם – גם על קרקעות מס הרכישה לא השתנה. יש למשל יחידת קרקע בעיר ימים חדרה בכ- 300,000 ש"ח שהערך שלה צפוי לעלות בעוד כ-5 שנים. אז נכון שזה לא משהו שמניב תשואה בשנים הראשונות, ונכון שכאשר מדובר בעיריית חדרה זה יכול להיות גם 7 שנים ויותר, אבל זו כן השקעה שאני קוראת לה "טופס לוטו בארנק". זו האפשרות להרוויח כסף. לא בטוח שזה יקרה, אבל זו אפשרות נחמדה בהשקעה לא כזו גדולה.
  5. למשפרי דיור – לרכוש נדל"ן שכולל יחידת דיור. אם אתם מחליטים לעבור לדירה גדולה יותר – שווה לכם לרכוש נכס שאפשר להשכיר חלק ממנו. למשל וילה עם יחידת דיור במרתף. או אם אתם משפצים – לנסות לקנות דירה גדולה שאפשר להשכיר בה חדר עם כניסה נפרדת. השמועות מדברות על הקלות בחלוקת דירות. למה זה כדאי? כי אז אתם משלמים מס רכישה על דירת מגורים יחידה (בהנחה ואתם מוכרים את הדירה הקודמת תוך שנה) ובכל זאת יכולים ליהנות מתשואה של שכר דירה.

למרות ההפתעה של העלאת מס הרכישה והדרך שבה המהלך הזה נעשה, יש דרכים יצירתיות להמשיך להשקיע למי שרוצה. אם יש לכם שאלות או התלבטויות – דברו איתי ואשמח לעזור.
אם יש לכם רעיונות יצירתיים נוספים והשקעות טובות שתרצו לחלוק עם הקוראים כאן – שתפו!

כחלון, המשקיעים הם לא הבעיה וגם לא הפתרון

בשבוע האחרון רץ גל שמועות בתקשורת על כך ששר האוצר המיועד ח"כ משה כחלון מתכנן "להקפיץ" את מס הרכישה למשקיעים (רוכשי דירות שבבעלותם כבר יש דירת מגורים אחת) לכ-20% מהשקל הראשון. כחלון מס רכישה

אם נדבר במספרים רגע, זה אומר שאם היום אתם רוכשים דירה להשקעה במיליון ש"ח, תשלמו מס רכישה של 50,000 ש"ח (5%). לא נעים, אבל גם לא נורא ולא בלתי אפשרי. לאחר השינוי הנ"ל משקיע יצטרך לשלם על אותה דירה מס רכישה של 200,000 ש"ח שזה כבר סכום דימיוני, ומעבר להוצאת הכסף יש כאן תחושה מבאסת של לצאת פראייר, ולשלם הרבה יותר ממישהו אחר שקונה את אותה דירה בדיוק.

בראיון ל"פגוש את העיתונות" עם רינה מצליח אמר כחלון שמס רכישה גבוה יכול לעזור לשוק הרוכשים "כי הוא ירחיק משקיעים. כמעט 25% מהרוכשים של דירות שניות הם משקיעים. צריך לפנות אותם מהשוק". ובאותה נשימה התחייב "לא לפגוע בקונים או בשוכרים". ואת האמירות האלה אני כבר מתקשה להבין: כחלון מס רכישה

1. משקיעים הם גם רוכשים. ואפילו לגיטימיים. נכון שיש בעיה לא פשוטה בישראל שזוגות צעירים מתקשים לקנות לעצמם דירת מגורים, אבל הבעיה היא לא שקיימים משקיעים בשוק, אלא שהיצע הדירות נמוך מהביקוש. המשקיעים עטים על שוק הנדל"ן כי הם רואים שכל הזמן חסרות כאן דירות, ולכן כל הזמן יש ביקוש גבוה לדירות, בעיקר באזור המרכז. לכן המחיר עולה. אם תכנון הבניה בארץ יהיה נכון ומאוזן, השקעה בנדל"ן לא תהיה כל כך אטרקטיבית כמו היום. 

2. אם המשקיעים לא ישקיעו בישראל, הם ישקיעו בנדל"ן בחו"ל. מספיק לפתוח היום את יד2 ולראות המון הצעות לרכישת דירות בפלורידה, אוהיו, בולגריה, צ'כיה ואיפה שרק תרצו. ומדובר על כמות גדולה מאוד של משפחות ישראליות שמתפרנסת מהשקעות בנדל"ן. למה להרחיק אותם מישראל? למה לשלוח את הכסף החוצה? דירות בחול

 

3. בוודאי שמהלך כזה יפגע בשוכרים. אם אתם עכשיו בעלים של דירה להשקעה, אותה קניתם במס רכישה סביר, אין לכם אינטרס למכור אותה. עד היום, יכולנו אנחנו המשקיעים למכור ולקנות דירות להשקעה לפי מחיר השוק. למשל – לקנות דירה להשקעה באזור מתפתח, למכור אחרי כמה שנים ברווח אחרי שהאזור התרומם, ולקנות שוב באזור אחר. עכשיו כבר לא כדאי לכם, כי בפעם הבאה שתרצו לקנות דירה להשקעה תצטרכו לשלם סכום אימתני. אז פשוט תישארו עם הדירה/דירות הקיימות, כי מחירי השכירות בארץ עדיין מאוד גבוהים, שוב בגלל שהבעיה היא מיעוט היצע. ואז עם מה נשארנו? עם קבלנים שרכשו קרקעות יקרות ועכשיו יצטרכו לשווק בעיקר לזוגות הצעירים. ועם הרבה פחות תנועה בשוק הנדל"ן הישראלי.

4. התערבות כל כך גדולה בשוק יוצרת עיוותים. אותו טעםהמשקיעים ימצאו פתרונות. הם יצטרכו להיות מעט יותר יצירתיים (רעיונות בפוסט הבא), אבל הם ימצאו איך ובמה להשקיע. בכל התערבות מסיבית אי אפשר לסגור את כל הקצוות. אם עכשיו נותנים סבסוד מע"מ ללחם לבן, גבינה לבנה וביצים כדי להקל על השכבות החלשות, אז אנשים יאכלו יותר מהמאכלים האלה על חשבון מאכלים אחרים. לתעשיית המזון יהיה יותר משתלם להוסיף מוצרים מוכנים שמבוססים על מוצרים אלה. עיוות, שאת ההשלכות שלו קשה לראות עכשיו.

לא תמיד צריך לדחוף את המטוטלת כל כך חזק לכיוון השני כדי לאזן, לפעמים מספיקה רק אבן קטנה בנהר כדי לשנות את התוואי שלו לאורך זמן. 

ח"כ ושר האוצר המיועד כחלון אמר בין היתר בראיון לפגוש את העיתונות "הגענו לממשלה כדי לפתור את בעיית הדיור בבנייה, לא במיסוי". אם תכנון הבנייה יהיה נכון, ובראייה של שנים קדימה, 80% מהבעיה תיפתר בלי שום התערבות נוספת במיסוי, והשוק יאזן את עצמו.

מה כדאי למשקיעים לעשות אם אכן מס הרכישה יעלה משמעותית? בפוסט הבא.

למה אני משקיעה בנדל"ן בישראל (ולא בארה"ב/רומניה/וכל השאר)

השבוע נחתה במייל עוד הצעה לרכישת נכס בארה"ב (תודה עדי!). בעיר Calera במדינת אלבמה, עם צפי תשואה של 8-9%, שזה קצת יותר מפי 2 מהשקעות נדל"ן טובות בארץ. מאוד מאוד מפתה, גם אותי. אלבמה

אני לא מכירה עדיין את שוק הנדל"ן בארה"ב וברומניה ובשאר המקומות שמציעים השקעות לישראלים, כשאלמד אותם מבטיחה לחלוק את המסקנות, ואני גם לא כלכלנית. אבל דבר אחד למדתי מהכלכלנים מסביבי – סיכוי = סיכון. או הפוך אם תרצו – סיכון = סיכוי.

למה הכוונה?

שהצעה לתשואה גבוה במקרים רבים טומנת בחובה גם סיכון. אם תרצו להקביל רגע להשקעות בשוק ההון – אתם יכולים לקנות אג"ח ממשלתי סולידי ל-5 שנים בסיכון אפסי שנותן תשואה של כ-0.7% לשנה (תשואה נמוכה מאוד), מדד מניות בסיכון בינוני בתשואה של 8-9% לשנה, שיש לו סיכוי גבוה יותר גם להפסיד, או מניה שיכולה לתת תשואה של עשרות אחוזים ויכולה גם לגרום לכם לאבד חלק נכבד מהסכום שהשקעתם.

כך גם בנדל"ן – זה לא שבארה"ב אין תשואה גבוהה יותר מבישראל. יש. אבל שימו לב שרוב ההצעות שמגיעות במייל הן לא ל- NY ורצועת החוף בלוס אנג'לס, אלא ישובים מרוחקים עם אוכלוסיות חלשות יותר. אם היו מציעים לכם לרכוש וילה בקרית שמונה או באחד היישובים בדרך לאילת, הייתם מתלהבים באותה מידה?

נדמה לנו לפעמים שבמקומות כמו רומניה וארה"ב יש רק סיכוי להרוויח, אבל יש גם סיפורים כאלה כמו של נוחי דנקנרדנקנר ויצחק תשובה והקזינו שהם קנו בלאס וגאס, והם מבינים בנדל"ן ובהשקעות יותר מרובנו. כשזה קורה לאדם פרטי ולא לחברה ציבורית אנחנו אולי לא נשמע על ההשקעות שלא הצליחו, אבל זה לא אומר שהן לא קורות, ונשאלת השאלה אם יש לכם מספיק הון ומספיק עצבי ברזל כדי שתוכלו להרשות לעצמכם להפסיד סכום כסף נכבד.

לשים את כל סכום ההשקעה העומד לרשותכם (מעבר לדירת המגורים שלכם) על נכס כזה בארה"ב/רומניה זה כמו לקחת את כל תיק ההשקעות שלכם ולקנות בכולו מניות. ותגידו אתם אם לא שמעתם סיפורים על אנשים כמונו שהפסידו עשרות אלפי שקלים בצורה הזו. זה כן אפשרי כהשקעה שניה/שלישית עם נניח 20% מההון שלכם.

גם כשמשקיעים בישראל זה לא חף לגמרי מסיכון. אבל הסיכון נמוך הרבה יותר כשבונים את ההשקעה נכון, זהיר, ולטווח ארוך, וכאשר אתם גרים כאן, ויכולים בכל רגע נתון להגיע לראות את הנכס שלכם, ולממש אותו.
בהרצאה הבאה על השקעה בנדל"ן למשפחות אסביר איך עושים את זה במינימום סיכון

אשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין תחום הנדל"ן, לענות על כל שאלה או התלבטות, וכמובן לראותכם בהרצאה.

 

 

הדירה בחדרה חלק ב' – והעיקר לא לצאת פראיירים כלל

בפוסט הקודם סיפרתי לכם על ההבדלים בין הבטחות של משרדי מכירות של דירות ושכונות חדשות לבין המציאות בשטח, והבטחתי להתייחס גם להשפעה על מחירי השכירות בשכונה, אותו מצב שאני מעריכה שיקרה בחריש, עפולה, ושכונות חדשות שנבנות.

אז, קנינו דירות חדשות ויפות בשכונת הפארק בחדרה שהיו יקרות בעשרות אחוזים מדירות אחרות בשכונה הסמוכה. השקענו ושדרגנו את המטבח ואת הדירה בכלל, ובנינו על זה ששכונת הפארק תהיה קרית השרון/עיר ימים/אם המושבות הבאה.

בתקופה קצרה יחסית נמסרו כמה עשרות דירות לרוכשים, כאשר בערך מחצית מהן היו למשקיעים שקנו בשכונה. סיפרו לנו שהשכונה הזו היא הדבר הבא, הדירות חדשות ויפות, עוד שניה עומד לקום כאן פארק מהמם עם אגם, אז ברור שהדירה שלנו שווה לפחות 4,000 ש"ח בחודש – לא? השקעה בנדל"ן למשפחות

הבעיה התחילה כאשר בבת אחת עמדו להשכרה 30 דירות, כאשר הביקוש בשכונה עדיין לא התהווה, ולא היו מספיק שוכרים לכל הדירות האלה.

זו הייתה צומת החלטה – או להמשיך לשכנע את עצמנו שהדירה אכן שווה 4,000 ש"ח בחודש ולחכות שיגיעו השוכרים המתאימים, או להוריד מחיר.
עכשיו תקלטו את האבסורד: בעלי דירות לא מוכנים לרדת במחיר כדי לא לצאת פראיירים. כי הם מאמינים שהדירה שלכם שווה יותר. כי הם השקיעו כספים בדירה.
אבל הקטע הוא, שאם הדירה תעמוד ריקה במשך חודש ויותר, זה הפסד נקי של כמה אלפי שקלים, ובדר"כ הפסד גדול יותר מהירידה בשכר הדירה.

החלטתי להוריד את מחיר השכירות לדירת 4 חדרים ל-3,600 ש"ח למרות שהדירה שלנו מושקעת ובקומה גבוהה, ותוך שבוע הגיעו שוכרים מקסימים ושכרו את הדירה.
דירה אחרת בבניין שלנו עמדה ריקה כמה חודשים עד שנמצאו לה שוכרים.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה הם עכשיו 3,200-3,700 ש"ח מחיר מבוקש, ואני מאמינה שהם יטפסו חזרה למעלה אחרי שהתשתיות של פארק, בתי ספר, קופות חולים וטיפת חלב יקומו. עוד יהיה מתי להרוויח מהן יותר מהיום.

עפולהאז לכל מי שרכש/רוכש דירה בחריש, בשכונות המתפתחות של עפולה, בכרמי גת וכדומה – מציעה לכם בחום:
בשנה הראשונה בה יהיה היצע ענק של דירות להשכרה ומעט שוכרים – תהיו פראיירים! ותנו מחיר אטרקטיבי לשכירות, לפחות בשנה שנתיים הראשונות עד שהשכונה תתרומם. אח"כ תרגישו חופשי לבקש קצת יותר על הדירה היפה שלכם.
אני פראיירית גאה,  כי בשורה התחתונה היו לי שבועיים אחרי מסירת מפתח להתקין מזגן וכמה שפצורים אחרונים של ארונות אמבטיה, ומאז הדירה הזו לא עמדה ריקה יום, שזה חלום לבעל דירה.

ההרצאה הבאה על רכישת דירה להשקעה תתקיים ביום שלישי 5.5.15 ב-19:45 בנתניה, אשמח לראות אתכם שם!
טלי

 

הדירה בחדרה חלק א' – על ההבדל בין הבטחות של משרד מכירות למצב בשטח

מוקדש לכל הרוכשים והשוקלים בעפולה, חריש ושכונות חדשות: הדירה בנתניה

הדירה בחדרה זו הדירה השנייה שקניתי בחיים. מכרנו את הדירה הראשונה שלנו שכאן בתמונה, וחיפשנו לקנות בחלק מהכסף דירה להשקעה.

באותם ימים גרנו בשכירות בדירת גן נהדרת, וכשהגנן שלנו ניר טורם הגיע לטפל בגינה, קשקשתי איתו על נדל"ן כמו שאני עושה עם כל מי שמוכן J
ניר גר בשכונת בית אליעזר בחדרה, שכונה שקטה, לא יוקרתית, בחלק המזרחי של העיר, שגרים בה לא מעט זוגות צעירים והמחירים בה נמוכים יחסית. הוא גם סיפר לי על כביש 9 שעומד להיפתח תוך שנה, כביש חדש שמחבר בין כביש 4 וכביש 6 והולך להקל מאוד את התחבורה באזור.
כביש חדש שנפתח, כמו תחנת רכבת שעתידה להיפתח, מרכז מסחרי וכל פיתוח סביבתי משמעותי זו מתנה נדל"נית, כי ברוב המקרים אפשר לקנות בזול את מה שמחירו יעלה לאחר הפיתוח.
אז נסעתי לשטח לראות מה יש שם ומה מציעים בעלי הדירות שמוכרים. פארק
בדרך לבית אליעזר ראיתי שנבנית ממש בסמוך שכונה חדשה לגמרי – שכונת הפארק. ואני מתה על דירות חדשות מקבלן. הכי כיף. ושכונה חדשה – עוד יותר טוב. ראיתי שההפרש בין הדירות הישנות בבית אליעזר לדירות החדשות בפארק לא כזה גדול, והתחלתי לחרוש את משרדי המכירות לבדוק מה האפשרויות.

2_image26מעבר להבדל בין הקבלנים השונים, כולם סיפרו על הפארק שעל שמו נקראת השכונה. פארק ענק של עשרות דונמים שמחולק ל-3 חלקים: אמפיתיאטרון, אגם מלאכותי, ומרכז מסחרי. ובזכותו מחירי הדירות בשכונה גבוהים מדירות אחרות בחדרה וערכם צפוי לעלות. נשמע טוב נכון?

וככה נראה שטח הפארק מהדירה שלנו כמעט 3 שנים אחרי. או כמו שאומרים בזגורי אימפריה – לא אגם ולא נעלי אדידס:20150309_101745_resized

עכשיו תראו, זה לא שיש לי משהו נגד נוף פתוח ופסטורלי, ממש לא. רק שזה לא מה שציפינו לו, ולא מה שמכרו לנו.
חדי העין מביניכם אולי יבחינו בכך שאין שופל אחד שעובד בשטח ובכלל מכין אותו לפיתוח. ולדעתי זו הסיבה המרכזית שמחירי הדירות בשכונה לא עלו כצפוי, מחירי השכירות ירדו אפילו, ועל זה אספר בפעם הבאה.

השכונה/האזור בעיר בהם נמצאת הדירה הם חלק סופר-משמעותי מהחלטת הקניה, אבל זה חלק שבמידה והוא עוד לא קיים, יש לכם מעט מאוד שליטה עליו. ראשי עיר מתחלפים ואיתם גם האינטרסים, ממשלות מתחלפות, אנשי מפתח ברכבת ישראל וכן הלאה.

מי שבא עכשיו לקנות דירה חדשה בעפולה – מוכרים לו את תחנת הרכבת החדשה שמתוכננת להיפתח בעפולה. 20141210180359-sמי שקנה בשנה האחרונה דירה בחריש ראה וודאי את התכנון הבאמת יפיפה לשדרה המרכזית בעיר.

מתי תיפתח הרכבת? מתי השדרה היפה הזו תהיה בנויה ועובדת? שאלה מצוינת. זה יכול להיות גם 5 שנים אחרי שקיבלתם את הדירה שלכם. זה לא אומר שההשקעה בחדרה/עפולה/חריש והשאר היא לא השקעה טובה, רק הצטיידו בהרבה סבלנות ונכונות לשינויים.

מבין כל ההבטחות שתשמעו במשרדי המכירות, היחידות שאתם יכולים להסתמך עליהן הן מפרט המכר. המפרט הטכני שמציין אם יש תריס גלילה בסלון, הכנה למיזוג מרכזי ואריכי גרניט פורצלן 60X60. אז כשאתם מעלעלים בברושורים במשרדי המכירות המעוצבים, שומעים את תיאורי השכונה, וחולמים על הבית היפה שיהיה לכם, הפעילו את השמיעה הביקורתית ונסו להתייחס למציאות ולא רק להבטחות.

שוקלים לקנות דירה להשקעה? מוזמנים להרצאה על השקעה בנדל"ן למשפחות, בה תראו שזה יותר פשוט ממה שנדמה לכם, ושאפשר לעשות את זה עם מעט מאוד הון עצמי. 

מתכננים לרכוש דירה מקבלן? דברו איתי לפני ואשמח לתת לכם כמה טיפים חשובים

נדלנדולה* – סיפור הדירה של זהר

זהו סיפור לא סטנדרטי על השכרת הדירה של זהר, שהיא בין היתר סופר-דולה.

וחוץ מזה היא אלופה עם אנשים ובכלל, יש לה דירה יפיפה ממש (דוגמנית הבית של הבלוג) באזור מעולה, ואין לה שום בעיה לעשות משא ומתן כספי כשצריך.

הבית היפה של זהר

צילום: דינה ארגוב

ובכל זאת הדירה שלה עמדה להשכרה כמעט חודשיים , המודעה שותפה עשרות פעמים בפייסבוק, שוכרים אין, והזמן דחק לסגור עניינים לפני נסיעה לחו"ל.

אז הצעתי את עזרתי.

קודם כל כדי לקחת לרגע על עצמי את האמונה שהכל יסתדר והשוכרים הנכונים יימצאו, משהו שקשה להחזיק אותו לבד במשך חודשיים ובמשך 40 טלפונים של מתעניינים שמגיעים. כדי שזהר תוכל לנוח רגע ולהיטען באנרגיות חדשות.

באתי להצטרף לפגישה של שוכרים פוטנציאלים שהגיעו דרך המודעות של זהר, ונתתי לה משימה אחת בלבד שנשמעה תמוהה ובנאלית – להכניס עוגה לתנור חצי שעה לפני שמגיעים השוכרים לפגישה.

בזמן שחיכינו שמעתי על המתעניינים האחרים – אלה ששוקלים ואלה שלא התאים להם, והנחיתי את זהר איך להראות את הדירה למי שיבואו. ובעיקר נשמנו וחייכנו רגע, שהכל יהיה בכיף ובנעים ובלי לחץ.

הגיעו השוכרים הפוטנציאלים.

זוג צעיר ומקסים עם שני ילדים שהצטרפו לפגישה – אחד בן 3 בערך, ותינוק. לא יודעת מתי בפעם האחרונה יצא לכם להסתובב בחברת ילדים בני 3, אבל הם לא בדיוק מתיישבים על הספה ואומרים להורים שלהם "אני אשב כאן בשקט עד שתסיימו" אלא יותר מנסים לעשות עבודות יצירה מהאוכל והמים של החתול ולבדוק מה הם יכולים לחרב באותו רגע. ואז ההורים שלהם עסוקים בבקרת נזקים במקום בלראות דירה.
אז לקחתי את המתוק הזה לשחק קצת בחצר, לראות את עצי ההדר והאבוקדו, לקטוף לאמא פרח מהשיח הפורח בגינה. וכשההורים שלו ירדו מהקומה העליונה, הם ראו את הבן שלהם משחק בשיא הכיף בחצר ומרגיש בבית.
וילד שנותן להורים שלו להרגיש שזה יכול להיות אחלה בית בשבילו, חשוב הרבה יותר מצבע הריצוף או גודל האמבטיה בחדר ההורים.

זו נקודה שבה מקבלים החלטה בבטן, ואח"כ מסבירים את ההחלטה עם הראש.

הזוג המקסים אמרו שהם הולכים לראות דירה נוספת ואולי יחזרו אח"כ, והיה לי לגמרי ברור שהם חוזרים תוך שעה וסוגרים עניין. איך? אנשי נדל"ן מנוסים יודעים. באמת. בערך חצי דקה אחרי שמישהו נכנס הביתה לקנות או לשכור, בעלי ניסיון יודעים בוודאות של 90% אם הם אהבו את הדירה ורוצים להתקדם או לא. כל שאר הסיור הוא חלק מהטקס.

סיפרתי לזהר שהם חוזרים לסגור, שתדע גם היא 🙂

חזרו אחרי פחות משעה. ישבנו במרפסת על קפה והעוגה שחיכתה בתנור. עוגת מייפל ופקאן מהממת כמו בעלת הבית. אני המשכתי להסתובב עם החמוד הקטן, וזהר המשיכה לעשות את מה שהיא עושה כל כך טוב. מתווכים קלאסיים יגידו – רק אני מראה את הדירה, לא כל אחד יודע להיות איש מכירות, אני מאמינה בלעשות את מה שצריך לעשות כדי לעזור ליצירת החיבור. לפעמים זה יהיה להראות את הבית בעצמי, לפעמים לטפל בנושא המשא והמתן ולפעמים לפנות את ההורים שבאו כדי שיוכלו להקדיש את הזמן ותשומת הלב לסגירת הפרטים. כמו דולה 🙂

הפרטים נסגרו, החוזה נחתם תוך יומיים, זהר נסעה לטיול בראש טיפה יותר שקט, והשוכרים המקסימים חיים בכיף באחד הבתים הכי יפים בפרדס חנה.

 

*נדלנדולה זה השם המצוין שנתנה פולינה לליווי הנדל"ני-דולאי שאני מציעה

 

דירה יד שניה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

נניח שיש לכם תקציב של 800,000 ₪ לרכישת דירה יד שנייה להשקעה בארץ.עם התקציב הזה אתם יכולים או לקנות דירה בכ-800,000 ₪, או לקנות דירה בכ-700-750 אלף, ולשפץ אותה – שיפוץ בסיסי או מלא.

דירה להשקעה - לשפץ או לא לשפץ?

דירה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

הנטייה הטבעית של רובנו היא לנצל את רובו הגדול של תקציב הרכישה לטובת רכישת הדירה עצמה – מתוך אמונה שככל שנשקיע יותר בנכס כך נוכל למצוא דירה טובה יותר שתכניס יותר שכר דירה, וגם, כי להיכנס לפרויקט של שיפוץ זה כאב ראש שהרבה אנשים מוכנים לוותר עליו. הן מבחינת זמן ההשקעה, האיתור וההתעסקות עם בעלי המקצוע, והן העובדה המצערת שגם כאשר קובעים תקציב לשיפוץ – יודעים איפה בערך הוא מתחיל אבל לא איפה יסתיים.

והסיבה העיקרית לדעתי שהרבה אנשים חוששים מלהשקיע משמעותית בדירה להשקעה היא הסתכלות קצרת-טווח. אנחנו מחשבים כמה יעלה השיפוץ, לעומת כמה שכר דירה נקבל בשנה שנתיים הראשונות – ורואים בחלק מהמקרים שההפרש בשנה הראשונה בין שכר הדירה שנקבל עם השיפוץ לעומת שכר הדירה ללא שיפוץ לא מגיע לגובה עלות השיפוץ.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

אבל…

  • ברוב המקרים כאשר נציע בשוק דירה משופצת (ואם משופצת בטוב טעם עוד יותר טוב) – נקבל גם שכר דירה יותר גבוה וגם שוכרים יותר איכותיים.
  • אם נדאג במהלך השיפוץ לטפל ולתקן את הדברים העיקריים (ברזים, ידיות, שקעים וכו') יהיו לנו פחות קלקולים לתקן ופחות עבודת תחזוקה.
  • כאשר ביום מן הימים נרצה למכור את הדירה – סיכוי סביר מאוד שהשיפוץ יעלה את ערך הנכס ונחזיר לעצמנו את ההשקעה ויותר מזה.

מתי לא כדאי בכלל להשקיע בשיפוץ?

  • אם יש בדירה שאתם קונים שוכר שרוצה להישאר, והלכלוך והבלגן של השיפוץ יפריעו לו, לא הייתי נכנסת בשלב הזה, ועושה את השיפוץ רק כאשר יתחלף שוכר.
  • כאשר הדירה ממוקמת באזור בו גרים אנשים שתקציב הדיור שלהם מאוד מוגבל, וכל 100 ₪ העלאה בשכר הדירה יגרמו להם לא לרצות לשכור.
  • אם הדירה בתהליכי פינוי בינוי מתקדמים. אבל זה מצב נדיר. אם יש דיבור כללי על פינוי בינוי עד שזה יקרה יכול לקחת גם כמה שנים טובות, אפשר לשפץ לפחות שיפוץ בסיסי לתקופה הזו.

אז? כמה להשקיע בשיפוץ?

המינימום לדעתי זה שיפוץ בסיסי של כ-15,000 ₪.

בסכום הזה אתם יכולים לצבוע את הבית (בצבע אקרילי איכותי בבקשה. אל תשלמו את כל העבודה הזו בשביל צבע שיג'דייף אחרי שנה), לשים פרקטים בחדרי השינה, לתקן תריסים חסרים אם יש, לחדש אמבטיה אם יש צורך (האמבטיה עצמה, לא כל חדר האמבטיה), ולנקות את הבית ניקיון יסודי.

שיפוץ בסיסי יקל עליכם למצוא שוכרים טובים לבית שלכם, ויכול להיות ההבדל בין דירה שעומדת כמה חודשים ומחכה למצוא שוכרים לבין דירה מבוקשת.

השלב הבא זה לעשות שיפוץ משמעותי יותר בעזרת מעצב/ת פנים.

לפני

לפני

וזה אומר כבר להיכנס לאזורים של החלפת מטבח, תאורה, חלונות, ריצוף והשמיים הגבול. וזה אומר שיש לכם מלבד ההשקעה הכספית גם כמה חודשים של פרויקט לא פשוט, אבל בסופו תקבלו דירה משודרגת שאפשר בקלות להתאהב בה.

כמה עולה שיפוץ משמעותי? כמה שתחליטו. אתם צריכים לחשוב כמה כסף אתם רוצים להשקיע, ובתקציב הזה מעצב/ת הפנים יעזור/תעזור לכם לבחור מה לעשות לפי מה שנדרש בדירה.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

וכיוון שמדובר בדירה להשקעה ולא בבניית דירת החלומות שלכם, לדעתי תקציב של כ-50,000 ₪ לשיפוץ + כ- 20,000 ₪ תשלום למעצב/ת הוא סביר. והתוצאה של דירה שרכשתם ב-720,000 ₪ + 70,000 ש"ח תקציב שיפוץ + עיצוב + 10,000 ₪ הפסד שכ"ד בתקופת השיפוץ תראה אחרת לגמרי מדירה שרכשתם ב-800,000 ₪. לדעתי.

יש לכם תמונות של דירה ששיפצתם? או של דירה יד שניה שלא הייתה זקוקה לשום שיפוץ? רוצים לספר את סיפור השיפוץ שלכם? מוזמנים לשלוח לי או להוסיף כתגובה כאן למטה.

ותודה לסיון קונוולינה על התמונות וההשראה 🙂

 

 

איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ₪?

הקוראת עדי ביקשה פוסט על איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ₪, אז בבקשה:

נתחיל מהסוף. דירה בסדר גודל של 600,000 ₪ בתנאי השוק של היום היא לרוב דירה ישנה. מה שאומר שחוץ מהמאמץ לרכוש אותה, לקחת משכנתא, ולמצוא את השוכרים הראשונים – סביר מאוד שתצטרכו להשקיע גם בתחזוקה. שבדירה כזו עלולים להיות תיקונים וקלקולים מפעם לפעם, וזה לא קנה ושכח. איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ש"ח?

בנוסף, קחו בחשבון שאף אחד לא באמת יודע מה יקרה למחירי הנדל"ן בעתיד – קיימת גם האפשרות שבעוד כמה שנים תהיה ירידת מחירים, ואף אחד לא מבטיח לכם שהדירה עדיין תהייה שווה את מה שהיא שווה היום.

החדשות הטובות הן שהתשואה של שכר דירה על דירות קטנות היא גבוהה יותר, ושיש לכם את האפשרות להשביח את הנכס בתקציב לא גבוה (השבחה – העלאת ערך הנכס ע"י שיפוץ קל או גדול וניצול זכויות בניה במידה ויש). כל הנושא של השבחה ראוי לפוסט נפרד, רק אגיד בינתיים שאני חולמת על היום שאוכל לקנות נכס זול וישן ולעשות לו שיפוץ בעזרתה של סיון מ- konvalinka design .

אם הגעתם עד כאן וזה עדיין מעניין אתכם, אז הנה התכלס – איפה:

  1. באר שבע

מה שנחמד מאוד בבאר שבע זה שבגלל האוניברסיטה בעיקר יש שם ביקוש יפה לדירות להשכרה. מה שפחות נחמד זה שיש היצע עצום של דירות להשכרה, ולכן חלק מהדירות עומדות ריקות חלק מהזמן.
לדוגמא (כל הדוגמאות כאן הן מאתר יד 2) דירת 3.5 חדרים בשכונה ה' שצמודה לגרנד קניון מוצעת ב- 599,000 ₪, ולדברי בעל הדירה היא מושכרת ב-2,200 ₪ לחודש.
אם יש לכם 200,000 ₪ מקרן השתלמות שהשתחררה, או ממשכון הדירה הקיימת שלכם, ואתם לוקחים משכנתא של 400,000 ₪ בריבית קבועה של 3.5% ל-25 שנים יש לכם החזר של 2,000 ₪ בחודש, והנה כיסיתם את המשכנתא, ובשאיפה ההפרש בין שכר הדירה ובין עלות המשכנתא יעלה משנה לשנה. לא נכנסת כאן לחישובים של משכנתא בריבית משתנה, אבל במשתנה ההפרש בשנים הראשונות הוא אפילו גדול יותר.
דירה אחרת בשכונה ד' 3 חדרים קטנה קרובה לאוניברסיטה מוצעת ב-480,000 ₪.
כמובן שלא לכל אחד שגר במרכז נוח לנסוע כל פעם לבאר שבע, שיקול שלכם.

  1. חיפה

חיפה היא אחת הערים הוותיקות בישראל, ובכל זאת לא קרובה למיצוי פוטנציאל הנדל"ן שלה לדעתי. אולי בגלל שעדיין יש שם שטחים וקרקעות שאפשר לבנות עליהם. קרקע יש, בניגוד לאזורי המרכז. וגם רכבת ומנהרות.
לדוגמא דירת קרקע 3 חדרים בשכונת קרית שמואל עם שוכר ב-2,000 ₪ לחודש מוצעת ב-585,000 ₪.
עיר יפה, מרחק של שעה נסיעה מהמרכז אם צריך לנסוע להראות או לתקן, וברוב המקרים גם פוטנציאל של שיפוץ/הרחבה.

  1. קריות

הקריות הוא עוד אזור עם פוטנציאל נדל"ני שעדיין יחסית מתחת לרדאר.
דירת 3 חדרים בקרית מוצקין עם מרפסת ושוכר שמשלם 2,200 ₪ בחודש מוצעת ב- 586,000 ₪, דירת קרקע 3 חדרים בקריית ים עם אפשרות הרחבה מוצעת ב-555,000 ₪, דירת 2 חדרים עם אפשרות הרחבה בשכונת גבעת הרקפות בקרית אתא מוצעת ב-538,000 ₪.
גם כאן, יש פוטנציאל להשבחת נכס על ידי שיפוץ והרחבה, וקל יחסית להגיע לשם במידת הצורך. מקסימום חצי שעה יותר רחוק מחיפה.

  1. אור עקיבא

אני מתה על אור עקיבא. אם היה לי את התקציב כרגע זה המקום שהייתי משקיעה בו. זה עוד אחד מהמקומות האלה שאף אחד כמעט לא חושב עליהם, גם אני לא שמתי לב לקיומו עד ששני שכנתי האהובה עברה לשם כדי להכין עוגות מהממות, למרות שזה כאן באזור, ואם תסתכלו רגע מלמעלה תראו שהיא ממוקמת בין קיסריה לבנימינה. בכלל בכלל לא רע.
חוץ מזה, החינוך באור עקיבא מצוין, מרכז העיר התחדש, ועובדים עכשיו על טיילת לאורך כל הצד המערבי של העיר.
הדירות החדשות באור עקיבא יקרות (סדר גודל של 1.2 מיליון), אבל יש גם זולות. כמובן שישנות וקטנות יותר, ולפעמים גם בלי מעלית. אבל עדיין השקעה טובה לדעתי.
דירת 3 חדרים קרובה למרכז משופצת מוצעת ב-520,000 ₪.

  1. פרדס חנה-כרכור איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ש"ח?

עוד אזור מקסים שאני מאוד אוהבת, קהילתי, נעים, מרכזי יחסית, אוכלוסיה טובה, שמתפתח והמחירים בו עולים.
דירת 3 חדרים בנווה מרחב מוצעת ב-520,000 ₪, דירת 3.5 חדרים מרוהטת עם מרפסת בשכונת גאולה מוצעת ב-600,000 ₪.

6. עפולה 

הרבה מדברים היום על עפולה כאילו היא הדבר הבא. יש שאיפות נדל"ניות להכפלת העיר, רק שלא ברור כמה אנשים באמת ירצו לעבור לגור שם וכמה זמן זה ייקח עד שיתרומם. במהלך שנת 2014 היה שיא של מכירת דירות בעיר.

אז כן, אפשר למצוא דירות בעפולה גם ב-400,000 ₪, אבל נשאלת השאלה מה יקרה למחירי השכירות כאשר ההיצע כל כך גדול, ומה ההסתברות שהדירה תעמוד ריקה ללא שוכרים (לדעתי, גבוהה יותר מבאר שבע).
עפולה היא לתפיסתי הימור, שאולי יצליח ואולי לא. שווה לקחת בחשבון שיש כאן סיכון.

7. כרמיאל

עוד הבטחה, בכרמיאל בגלל הרכבת. ההערכות האופטימיות מדברות על זה שתחנת הרכבת תיבנה במהלך 2016, כמו שאנחנו יודעים בארצנו הקטנטונת זה לא חקוק בסלע. ניסיתי עכשיו להיכנס למידע אודות התוכנית באתר רכבת ישראל, והדף ירד מהאתר.
למרות אי הוודאות לגבי הרכבת, בכרמיאל יש איכות חיים ואפשרויות תעסוקה לא רעות, אפשר למצוא שם היום דירת 3.5 חדרים בשכונת אשכול עם מרפסת ב-579,000 ₪, כאשר השכירות בשכונה זו היא בסדר גודל של 2,000-2500 ₪. בהחלט אופציה שווה לבדוק אותה.

8. אזורים נוספים

אפשר למצוא דירות זולות גם בנצרת עלית, טבריה, מעלות תרשיחא, קריית שמונה ואפילו בוקרשט, אבל אלה מקומות שאני לא הייתי משקיעה בהם בעצמי ולכן הם לא מצוינים כאן בפירוט.

 

שאלות? מחשבות? תגובות? מוזמנים להשאיר כאן למטה.
צריכים עזרה לאתר את הנכס שלכם להשקעה? דברו איתי.

הערה: אין באמור לעיל משום מתן ייעוץ ו/או שיווק ו/או מכירה של נכס או השקעה כלשהי. כל הנאמר בבלוג הזה הינו שירות לציבור המוגש למטרות אינפורמטיביות בלבד. כל אדם המבצע השקעה צריך לפעול לפי שיקול דעתו המלא ולאחר שקיבל ייעוץ אישי ופרטני מהגורם המוסמך לכך.

 

בהצלחה!

טלי

 

עונש המשכנתא

עבור רוב האנשים שאני מכירה משכנתא זה עונש. הם היו מעדיפים לקנות דירה או נכס אחר בלי משכנתא,zohar (26) ואחרי שנטלו את המשכנתא והם מקבלים סכום כסף הם יעדיפו לכסות איתו חלק מהמשכנתא, ובכלל נראה שהם חולמים על היום שבו יוכלו לסלק אותה לחלוטין.

עבורי משכנתא זו מתנה.

זכות שאתם מקבלים על מנת לרכוש נכס נדל"ני, בין אם למגורים או להשקעה, גם אם אין לכם את מלוא הסכום (ולרובנו הגדול אין). אפשרות לעשות משהו שלא היה מתאפשר אחרת.

שיהיה ברור, בכל שאר תחומי החיים אני נגד לקיחת הלוואות. אני לעולם לא לוקחת הלוואות לצריכה. מבחינתי הפרסומות האלה של: בוא ותיקח הלוואה לצורך טיול לחו"ל/בת מצווש/החלפת סלון גובלות בעוול, ורצוי היה לפרסם אותן עם אזהרה כזו כמו שיש על קופסאות הסיגריה – צריכה מעבר ליכולת ההשתכרות שלך לא תהרוג אותך, אבל עלולה לגרום לך נזק גדול.

אז למה משכנתא כן?

קודם כל, משום שזה מאפשר לנו לרכוש את דירת המגורים שלנו. להתחיל להשקיע לאט לאט בנכס שבשאיפה בשלב מסוים יהיה שלנו. ושל הילדים שלנו. zohar (20)

אבל בואו נניח רגע שיש לכם כבר דירת מגורים אחת עם משכנתא. מה שזה אומר מנקודת המבט שלי זה שיש לכם את האפשרות לרכוש נכס נוסף להשקעה. למה? כי אתם יכולים להגדיל את המשכנתא – או על ידי הגדלת תקופת ההחזר, או על ידי הגדלת הסכום החודשי שאתם מחזירים. והסיבה שאתם יכולים לעשות את זה היא שהבנק מסתמך על ההון העצמי ששמתם כאשר קניתם, על הכסף ששילמתם במהלך החודשים מאז לקיחת המשכנתא, ועל שווי הנכס עצמו.

נחזור שניה לרוב האנשים. רוב האנשים יעדיפו עם הזמן לשדרג את עצמם, וכשתהיה להם היכולת הם יעברו לדירה גדולה יותר, במקום טוב יותר, או לפחות ישפצו ויעשו אותה יפה יותר.

יש עוד אלטרנטיבה, והיא להגדיל את המשכנתא לטובת נכס להשקעה. המשמעות היא שההחזר החודשי שלכם כנראה יגדל (בניגוד לרצון הטבעי וההגיוני להקטין אותו), מועד הסילוק יתרחק עוד יותר, זה ידרוש מכם להוריד את רמות הצריכה ביום יום ואת רמת החיים שלכם, וכן, אתם לוקחים על עצמכם סיכון מסוים. כי התרחיש שערך הנכס שלכם ירד – קיים.

אבל, יש סיכוי די גבוה שתוכלו לרכוש נכס שהשכירות עליו תשלם את המשכנתא (ובשאיפה גם תשאיר לכם רווח והכנסה חודשית מסוימת), שלאט לאט יהיה שלכם, או שתוכלו בבוא הזמן למכור אותו ברווח.

החדשות הטובות:

  • גם אם נדמה לכם שאין לכם כסף והשקעה היא לא אופציה מבחינתכם – מאוד יכול להיות שיש לכם. כדאי שתבדקו את גובה משכנתא ביחס לשווי הדירה הנוכחית. משום שביחד עם חסכונות לא גדולים יחסית אולי יפתחו בפניכם אפשרויות השקעה.
  • כדאי לדעת שניתן היום לקנות נכסים גם בעלות של כ-200,000 ₪.
  • המשכנתאות עכשיו ממש זולות.
  • זה לא עד כדי כך מסובך.

החדשות הרעות:

  • לא בטוח שתמיד יהיו בארץ ביקושים לנכסי נדל"ן כמו היום.
  • כשקונים נכס בעלות של 200,000 ₪ (מגרש, חלקה וכיוב') הוא לא בהכרח נותן תשואה מיידית. (אבל נכס ב-600,000 ₪ בד"כ כן)
  • השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי של 100% תדרוש מכם לצמצם מעט את הצריכה שלכם. זה דורש מאמץ, אבל בסופו של דבר יש סיכוי לא רע שזה יעשה לכם רק טוב.

איזה נכס לקנות? איפה? איך לחסוך 1,000 ₪ בחודש לטובת תשלום משכנתא על נכס? בהמשך הדרך. בינתיים מוזמנים לשאול כל שאלה שיש לכם בתגובות למטה, להירשם לעדכונים, ולשתף את הבלוג החדש.

הערה: אין באמור לעיל משום מתן ייעוץ ו/או שיווק ו/או מכירה של נכס או השקעה כלשהי. כל הנאמר בבלוג הזה הינו שירות לציבור המוגש למטרות אינפורמטיביות בלבד. כל אדם המבצע השקעה צריך לפעול לפי שיקול דעתו המלא ולאחר שקיבל ייעוץ אישי ופרטני מהגורם המוסמך לכך.