ארכיון חודשי: אוקטובר 2017

מי צריך מתווכת?? חלק ב' – איך השגתי ללקוחות שלי דירה ברחוב הכי מבוקש בשכונה

יש לי חלום.

צילום: תקווה מהבד

בחלומי אני יושבת לי במשרד מואר ויפה, עם קערת פירות ומכונת נספרסו שווה, ואנשים מתקשרים/מגיעים אלי כדי לבקש שאמכור עבורם את דירתם. או שאמצא להם את דירת חלומותיהם. אנחנו יושבים יחד על קפה וסוגרים את כל הפרטים.

המציאות, לצערי, היא שחלק גדול מהמוכרים והקונים חוששים מעבודה עם מתווכ/ת, אפילו מבלי שקבעו פגישת ייעוץ ראשונית כדי להכיר ולבחון את האפשרות. כי דווקא בתהליך כזה חשוב ויקר של מכירה וקניה של דירה, הערך של איש מקצוע מנוסה שזה עיסוקו בוקר וערב הוא עצום.

בפוסט הקודם בסדרה כתבתי את הסיפור על איך פגשתי את בעלי, הפעם אספר לכם איך השגתי ללקוחות שלי דירה מהממת ברחוב הכי מבוקש בשכונה, כדוגמה לערך כזה.

פגשתי את הלקוחות האלה לפני קצת יותר מחצי שנה. הם ניסו כבר שנה למצוא דירה ולא מצאו בדיוק את מה שמתאים להם. היה חשוב להם בית שאפשר לארח בו, שלא יהיה חם מידי, ושיהיה קרוב מספיק לאיפה שהם גרים היום ששם גם החברים שלהם ושל הילדים. ראינו כמה דוגמאות של דירות, הם חשבו, התגבשו, והבינו בדיוק מה הם רוצים: דירה בברוש. למי שלא מכיר – ברחוב הברוש יש 3 בניינים של חברת נבו, שהדירות שם גדולות במיוחד, משודרגות במיוחד, במרכז השכונה, עם ג'ימבורי, ועם מרפסות מפנקות במיוחד של 21-30 מטר. ולכן זה אחד הרחובות הכי מבוקשים בקריית השרון.

צילום: Lili Uzan & Emilie Pery Realestate services

צילום: Lili Uzan & Emilie Pery Realestate services

העניין הוא, שלא כל שבוע יוצאת לשוק דירה בברוש. וספציפית אז כשחיפשנו היו דירות בקומות נמוכות שהם לא רצו, או דירות שראינו ולא התאימו. אז שמרתי לי את פרט המידע הזה שזה מה שהם מחפשים, והם המשיכו בחייהם לחופשת הקיץ ושאר החיים.

וברגע שיצאה הדירה שמתאימה להם בדיוק, התקשרתי ואמרתי – בואו. הם היו המשפחה השנייה שראתה את הדירה, יום אחרי שיצאה למכירה, והם אלה שבסוף קנו אותה.

זה נשמע פשוט להגיד בואו, אבל כדי לדעת ולהכיר את הדירות בקריית השרון אני מחוברת למערכת מקצועית של מתווכים שמתריאה לי על כל דירה חדשה שמועלית למכירה, מחוברת לכ-20 קבוצות פייסבוק של נדל"ן, בקשר די יומיומי עם עשרות מתווכים אחרים, מסתובבת בשכונה לראות שלטי מכירה חדשים, וכמובן נושמת את יד 2. ספציפית הדירה הזו יוצגה על ידי משרד נהדר שאני עובדת איתו הרבה ( Lili Uzan & Emilie Pery Realestate services ) כך שכל הדרך עד לעסקה זרמה חלק יותר בזכות האמון וההיכרות בינינו.

חשוב להבין, חלק מהקונים חייבים לקנות משהו כי הם כבר מכרו, אבל חלק גדול מחפשים לאורך זמן. לפעמים לאורך שנה ויותר מזה. הם לא באמת נכנסים אחת לשבוע ליד 2 כדי לראות מה חדש, אין להם מערכת התראות, הם קונים שקטים שרוצים לעבור כשתגיע הדירה המתאימה. וברגע שבחרתם לעבוד עם מתווכ/ת הקונים האלה יוכלו להגיע לדירה שלכם. נדל"ן משפחתי

אם אתם מעוניים לעבור, ולא דחוף לכם עכשיו, פנו אלי או אל מתווכ/ת שאתם סומכים עליו/עליה, וספרו להם מה אתם מחפשים. כשתגיע הדירה המתאימה, אתם תדעו מזה. כל כך פשוט.

והקונים? מאושרים עד הגג. ובצדק :) הדירה היפה הזו הולכת לשמש להם בית חם להרבה שנים.

שלכם,

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390

איך למכור דירה נכון במצב השוק של היום

בטח כבר שמעתם על זה ששוק הנדל"ן עכשיו בהאטה. כמות העסקאות ירדה ביחס לתקופה זהה בשנה שעברה ולפני שנתיים. כמה ירדה? הפירוט מופיע בתחתית המאמר.

לכן כאשר באים למכור דירה היום, כדאי להתאים את המכירה למצב השוק בכמה מישורים:

הביצה או התרנגולת?

אחת ההחלטות החשובות בתהליך מכירת דירה היא מה עושים קודם? קונים את הדירה הבאה או מוכרים את הקיימת? הרי אם קודם נקנה, קיים סיכון כלשהו שלא נצליח למכור את הדירה שלנו, או שיהיה לחץ של כמה חודשים של אי ודאות. ואם קודם נמכור, לא בטוח שנצליח למצוא את הדירה המתאימה בזמן.

במצב השוק של לפני שנה וחצי, על כל דירה שהייתה מוצעת למכירה התחרו 10 קונים. אז היה נכון קודם לקנות, ורק אח"כ למכור. היום, יש היצע גדול יותר של דירות, ופחות קונים (פחות משקיעים ופחות זוגות צעירים שיכולים לרכוש דרך מחיר למשתכן).
לכן כדאי קודם כל להעמיד את הדירה למכירה עם פינוי ארוך של 8-12 חודשים. נניח להתחיל תהליך מכירה כבר עכשיו באוקטובר-נובמבר כדי לעבור ביולי אוגוסט, ולא לחכות עם המכירה. אפשר במקביל לחפש דירה בנחת, וברגע שרואים שיש קונים רציניים לדירה שלכם על הפרק אפשר להאיץ את תהליך החיפוש. אבל בגדול ולמעט מקרים חריגים – מכירה שלפני שנה הייתה לוקחת חודש-חודש וחצי, היום לוקחת 3-4 חודשים ויותר. לא רק שיש פחות קונים בשוק, הקונים הקיימים קצת יותר הססנים, קצת יותר בודקים וחושבים וזה לוקח זמן.

כמה ואיפה להשקיע בהכנת הדירה למכירה?

בגלל שמחירי הדירות עלו מאוד, רוב הקונים היום רוצים לקבל דירה מוכנה למגורים. ואם היא דורשת שיפוץ, נותנים הצעות מחיר נמוכות משמעותית מהמחיר המבוקש. זה לא אומר שלפני שאתם מעמידים את הדירה שלכם למכירה צריך לרוץ להחליף מטבח בכמה עשרות אלפי שקלים, אבל כן ככל שתכינו את הדירה למכירה טוב יותר, כך תעלו את הסיכויים שלה להימכר. ובמצב השוק של היום של היצע לא קטן של דירות, זה קריטי.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

אז מה עושים?
א. זורקים דברים מיותרים מהבית או מאחסנים במחסן את מה שלא צריך. בית מאוורר מוכר טוב יותר, ומאפשר לקונים לדמיין את עצמם ואת החפצים שלהם חיים בבית. אם אין לכם את הזמן לעשות את זה בעצמכם, שירות סדר מקצועי של כמה שעות בעלות לא גבוהה יכול לעשות הבדל גדול.

ב. ניקיון יסודי. זה נשמע טריוויאלי אולי, אבל יש את הניקיון הרגיל שעושים בשוטף של שטיפת רצפות, ויש מקומות שרואים ששנים לא נגעו בהם. קרו לי כמה פעמים שהסתובבתי עם קונים בדירות, הם ראו את תלתלי האבק שלא נוקו שנים בתריסים של פתח המזגן או במסילות/משקופים ופשוט הסתובבו אחורה ויצאו מהדירה. מצד שני כשאותם קונים הגיעו לדירה שגם הרשתות שלה מבריקות, הם פשוט לא רצו לצאת ממנה. זו השקעה קטנה שפשוט מעלה את הצעות המחיר שתקבלו על הבית באלפי שקלים. נסו לדמיין את ההבדל בין מכירת אוטו מלוכלך, אחרי ניקיון חיצוני בלבד או אחרי ניקיון יסודי, ותכפילו את ההפרש שאתם מאמינים שאפשר לקבל במכירה פי 20 בערך.

ג. צילום מקצועי. על תמונות טובות של הבית קמה ונופלת מכירה.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

ככל שהתמונות יהיו יפות וטובות יותר, מוארות, בזווית הנכונה, עם התאורה הנכונה, יותר אנשים יגיעו לראות את הדירה. צריך לשים לב גם איזו מהתמונות אתם מציגים ראשונה כדי שתמשוך כמה שיותר אנשים.

ד. למשקיעים מביניכם – הום סטיילינג.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

משפחה שאני מלווה עכשיו החליטה להזמין מעצבת פנים לריענון הדירה לקראת המכירה. זה נראה מוזר להשקיע כסף בעיצוב לפני שעוזבים, אבל גם בתקציבים נמוכים יחסית אפשר לשדרג את הבית, מה שנותן שתי תוצאות מצוינות:
האחת שהדירה נראית אטרקטיבית יותר בתמונות, ולכן מגיעים אליה יותר מתעניינים, והשנייה שהצעות המחיר שתקבלו יהיו גבוהות יותר. כי נכון שכל אחד יכול לעשות בדירה מה שהוא רוצה אחרי שיקנה אותה, אבל לרוב האנשים קשה לדמיין. קצת צבע שהוא מעבר לצבע לבן על הקירות, קצת וילונות/כריות/כורסא צבעונית וכן הלאה משדרגים את הבית פלאים. ואם קונים נכנסים לבית שמעורר בהם השראה, ורואים איך זה יכול להיות הבית שלהם, הדרך שלכם למכירת הבית הופכת להיות קלה הרבה יותר :)

הבטחתי נתונים על ההאטה בכמות העסקאות (לא נכנסת כרגע למחירים, רק למספר עסקאות) אז הנה:

בחודשים אוגוסט ספטמבר 2017 היו כ-30 עסקאות מכר בקריית השרון. הרשומות מראות היום 27 עסקאות, הוספתי עוד 3 שאולי עוד לא נרשמו. בתקופה המקבילה ב 2016 היו 47 עסקאות (ירידה של כ 35%), ובמקבילה שלה ב 2015 היו 59 עסקאות (ירידה של כ 20% מ 2015 ל 2016). במילים אחרות, באוגוסט ספטמבר 2017 היו בערך מחצית מכמות העסקאות באותה תקופה לפני שנתיים. זו לא המצאה :)

לקבלת מידע נוסף, הערכת שווי לדירה שלכם ומידע על דירות שנמכרו באזורכם, ולמכירה מקצועית של דירתכם מוזמנים להתקשר.

שלכם,

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390