ארכיון חודשי: נובמבר 2016

מה קורה בשוק הנדל"ן בקריית השרון?

צילום מסך גלובס

צילום מסך גלובס

השבוע התפרסמה כתבה בגלובס שמדברת על סכנה למפולת מחירים במחירי הדירות.

הכתבה מרתקת ומדברת על שינוי המגמה בענף הנדל"ן כתוצאה מריבוי התחלות בנייה והגדלת ההיצע למשקיעים, וירידת שכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים, ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים. האם זה ישפיע על מחירי הדירות בקריית השרון למרות הביקוש הגדול לשכונה?

מחירי הנדל"ן רק עולים?

המשפט האחד שתפס אותי בניתוח הזה יותר מכולם היה –

"לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת." (ד"ר נועם גרובר, מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי)

ובאמת נקלענו בשנים האחרונות לרצף עליות של 9 שנים רצופות.

מדד מחירי הדירות בישראל מ 1960 עד 2010

מדד מחירי הדירות בישראל מ 1960 עד 2010

למי שפועל בשוק הזה כ-10 שנים נדמה שמחירי הנדל"ן רק עולים (שירים את היד מי שלא שמע את המשפט הזה לפחות פעם אחת) אבל האמת היא ששוק הנדל"ן עבר ויעבור עליות וירידות. ומה שאנחנו רואים עכשיו זו מגמה שמשקפת תקופה, לא יותר מזה.

תגובת השרשרת

בשנתיים האחרונות כיוון שמחירי הדירות בשכונה עלו מאוד, נוצר מצב שבמחיר מיני פנטהאוז או דירת גן בקריית השרון אפשר לקנות בית צמוד קרקע בפרדסיה. ועם עוד תוספת לא גדולה במיוחד גם בקדימה/נורדיה/אבן יהודה. שיטת התמחור בחלק מהמקרים הפכה להיות – זה הדו משפחתי שאני רוצה לקנות, זה המחיר שאני יכול להרשות לעצמי להוסיף, ואת היתרה אני אבקש על הדירה שלי בקריה. וזה עבד. דירה בקריית השרון
ואז השרשרת המשיכה – מי שרצה לעבור מארבעה חדרים לחמישה, והמוכרים של החמישה מהפסקה הקודמת מבקשים מחיר גבוה, אומרים לעצמם גם אנחנו צריכים למכור במחיר גבוה כדי להצליח לקנות. וזה עבד. עד עכשיו.

מה קורה היום?

עם האוכל בא התיאבון. והרבה ממנו. כל אחד שמע על מישהו שמכר דירה במחיר גבוה, ואמר גם אני רוצה. ובחודשים האחרונים ששמענו שקריית השרון היא אחת השכונות המבוקשות בארץ – בכלל. שיטת התמחור היום היא – אני אבדוק מה היה המחיר הגבוה ביותר שבו נמכרה דירה באזור שלי, ואבקש עוד 20%.

המחירים בקריית השרון עדיין לא השתנו, אבל קצב העסקאות איטי יותר משהיה לפני חצי שנה ושנה. וזה השלב המקדים להיפוך מגמה מעליית מחירים לעצירה וירידה. יש יותר מוכרים בשוק, כי יותר אנשים רוצים לממש את עליית המחירים (או לנצל את המחירים הגבוהים כדי לעבור לצמוד קרקע), אבל יש פחות קונים שרוצים ויכולים לשלם את המחירים האלה.

גם בשוק השכירות העצירה מורגשת. כשהשוק היה אטרקטיבי נכנסו עוד ועוד משקיעים שרכשו דירה לטובת השכרה, עד למצב שבו יש כבר היצע לא קטן של דירות להשכרה. אם בעבר דירת 4 חדרים לשכירות הייתה נחטפת, היום יש כמה דירות שעומדות, שסביר שהמשכירים שלהן יסכימו להתפשר ולהוריד קצת את שכר הדירה כדי שלא יעמדו ריקות. שוב – עצירת עליית המחירים ואף ירידה קטנה.

מה כדאי לעשות?

אם אתם כרגע באמצע תהליך של מכירה או השכרה וקיבלתם הצעה טובה אבל שהיא לא החלום שלכם – אני מציעה לכם לקבל את ההצעה ולא לחכות.

אם אתם שוקלים למכור את דירת המגורים שלכם עכשיו זה זמן מצוין, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ נדל"ן לגבי תמחור נכון של הדירה (זה קריטי לתהליך מכירה מוצלח) ולגבי אופן השיווק שלה והאלטרנטיבות מסביב.

אם יש לכם דירה להשקעה בקריית השרון והיא מושכרת הייתי משאירה אותה בינתיים. לשר כחלון יש אינטרס גדול להראות איך הוא עשה מהפכה בשוק הנדל"ן, ככל שיתקרבו הבחירות יכולים לצוץ כל מיני שפנים מהכובע, כולל אפשרות לפטור זמני ממס שבח או הטבה אחרת על חשבון מס לדירה שלישית. שווה לחכות עוד שנה.

אם אתם רוצים לקנות דירה בקריה חפשו בנחת.

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן

צילום: תקווה מהבד

יש גם דירות במחירים שפויים, אבל פחות מפעם, ויותר קשה למצוא אותן. עם הקונים האחרונים שלי הסתובבתי 9 חודשים עד שמצאו את הדירה שמתאימה לכל הצרכים שלהם.

אשמח לייעץ ולענות על כל שאלה

טלי שטרנליכט, יועצת נדל"ן בקריית השרון, 052-3584390