ארכיון חודשי: מרץ 2015

הדירה בחדרה חלק ב' – והעיקר לא לצאת פראיירים כלל

בפוסט הקודם סיפרתי לכם על ההבדלים בין הבטחות של משרדי מכירות של דירות ושכונות חדשות לבין המציאות בשטח, והבטחתי להתייחס גם להשפעה על מחירי השכירות בשכונה, אותו מצב שאני מעריכה שיקרה בחריש, עפולה, ושכונות חדשות שנבנות.

אז, קנינו דירות חדשות ויפות בשכונת הפארק בחדרה שהיו יקרות בעשרות אחוזים מדירות אחרות בשכונה הסמוכה. השקענו ושדרגנו את המטבח ואת הדירה בכלל, ובנינו על זה ששכונת הפארק תהיה קרית השרון/עיר ימים/אם המושבות הבאה.

בתקופה קצרה יחסית נמסרו כמה עשרות דירות לרוכשים, כאשר בערך מחצית מהן היו למשקיעים שקנו בשכונה. סיפרו לנו שהשכונה הזו היא הדבר הבא, הדירות חדשות ויפות, עוד שניה עומד לקום כאן פארק מהמם עם אגם, אז ברור שהדירה שלנו שווה לפחות 4,000 ש"ח בחודש – לא? השקעה בנדל"ן למשפחות

הבעיה התחילה כאשר בבת אחת עמדו להשכרה 30 דירות, כאשר הביקוש בשכונה עדיין לא התהווה, ולא היו מספיק שוכרים לכל הדירות האלה.

זו הייתה צומת החלטה – או להמשיך לשכנע את עצמנו שהדירה אכן שווה 4,000 ש"ח בחודש ולחכות שיגיעו השוכרים המתאימים, או להוריד מחיר.
עכשיו תקלטו את האבסורד: בעלי דירות לא מוכנים לרדת במחיר כדי לא לצאת פראיירים. כי הם מאמינים שהדירה שלכם שווה יותר. כי הם השקיעו כספים בדירה.
אבל הקטע הוא, שאם הדירה תעמוד ריקה במשך חודש ויותר, זה הפסד נקי של כמה אלפי שקלים, ובדר"כ הפסד גדול יותר מהירידה בשכר הדירה.

החלטתי להוריד את מחיר השכירות לדירת 4 חדרים ל-3,600 ש"ח למרות שהדירה שלנו מושקעת ובקומה גבוהה, ותוך שבוע הגיעו שוכרים מקסימים ושכרו את הדירה.
דירה אחרת בבניין שלנו עמדה ריקה כמה חודשים עד שנמצאו לה שוכרים.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה הם עכשיו 3,200-3,700 ש"ח מחיר מבוקש, ואני מאמינה שהם יטפסו חזרה למעלה אחרי שהתשתיות של פארק, בתי ספר, קופות חולים וטיפת חלב יקומו. עוד יהיה מתי להרוויח מהן יותר מהיום.

עפולהאז לכל מי שרכש/רוכש דירה בחריש, בשכונות המתפתחות של עפולה, בכרמי גת וכדומה – מציעה לכם בחום:
בשנה הראשונה בה יהיה היצע ענק של דירות להשכרה ומעט שוכרים – תהיו פראיירים! ותנו מחיר אטרקטיבי לשכירות, לפחות בשנה שנתיים הראשונות עד שהשכונה תתרומם. אח"כ תרגישו חופשי לבקש קצת יותר על הדירה היפה שלכם.
אני פראיירית גאה,  כי בשורה התחתונה היו לי שבועיים אחרי מסירת מפתח להתקין מזגן וכמה שפצורים אחרונים של ארונות אמבטיה, ומאז הדירה הזו לא עמדה ריקה יום, שזה חלום לבעל דירה.

ההרצאה הבאה על רכישת דירה להשקעה תתקיים ביום שלישי 5.5.15 ב-19:45 בנתניה, אשמח לראות אתכם שם!
טלי

 

הדירה בחדרה חלק א' – על ההבדל בין הבטחות של משרד מכירות למצב בשטח

מוקדש לכל הרוכשים והשוקלים בעפולה, חריש ושכונות חדשות: הדירה בנתניה

הדירה בחדרה זו הדירה השנייה שקניתי בחיים. מכרנו את הדירה הראשונה שלנו שכאן בתמונה, וחיפשנו לקנות בחלק מהכסף דירה להשקעה.

באותם ימים גרנו בשכירות בדירת גן נהדרת, וכשהגנן שלנו ניר טורם הגיע לטפל בגינה, קשקשתי איתו על נדל"ן כמו שאני עושה עם כל מי שמוכן J
ניר גר בשכונת בית אליעזר בחדרה, שכונה שקטה, לא יוקרתית, בחלק המזרחי של העיר, שגרים בה לא מעט זוגות צעירים והמחירים בה נמוכים יחסית. הוא גם סיפר לי על כביש 9 שעומד להיפתח תוך שנה, כביש חדש שמחבר בין כביש 4 וכביש 6 והולך להקל מאוד את התחבורה באזור.
כביש חדש שנפתח, כמו תחנת רכבת שעתידה להיפתח, מרכז מסחרי וכל פיתוח סביבתי משמעותי זו מתנה נדל"נית, כי ברוב המקרים אפשר לקנות בזול את מה שמחירו יעלה לאחר הפיתוח.
אז נסעתי לשטח לראות מה יש שם ומה מציעים בעלי הדירות שמוכרים. פארק
בדרך לבית אליעזר ראיתי שנבנית ממש בסמוך שכונה חדשה לגמרי – שכונת הפארק. ואני מתה על דירות חדשות מקבלן. הכי כיף. ושכונה חדשה – עוד יותר טוב. ראיתי שההפרש בין הדירות הישנות בבית אליעזר לדירות החדשות בפארק לא כזה גדול, והתחלתי לחרוש את משרדי המכירות לבדוק מה האפשרויות.

2_image26מעבר להבדל בין הקבלנים השונים, כולם סיפרו על הפארק שעל שמו נקראת השכונה. פארק ענק של עשרות דונמים שמחולק ל-3 חלקים: אמפיתיאטרון, אגם מלאכותי, ומרכז מסחרי. ובזכותו מחירי הדירות בשכונה גבוהים מדירות אחרות בחדרה וערכם צפוי לעלות. נשמע טוב נכון?

וככה נראה שטח הפארק מהדירה שלנו כמעט 3 שנים אחרי. או כמו שאומרים בזגורי אימפריה – לא אגם ולא נעלי אדידס:20150309_101745_resized

עכשיו תראו, זה לא שיש לי משהו נגד נוף פתוח ופסטורלי, ממש לא. רק שזה לא מה שציפינו לו, ולא מה שמכרו לנו.
חדי העין מביניכם אולי יבחינו בכך שאין שופל אחד שעובד בשטח ובכלל מכין אותו לפיתוח. ולדעתי זו הסיבה המרכזית שמחירי הדירות בשכונה לא עלו כצפוי, מחירי השכירות ירדו אפילו, ועל זה אספר בפעם הבאה.

השכונה/האזור בעיר בהם נמצאת הדירה הם חלק סופר-משמעותי מהחלטת הקניה, אבל זה חלק שבמידה והוא עוד לא קיים, יש לכם מעט מאוד שליטה עליו. ראשי עיר מתחלפים ואיתם גם האינטרסים, ממשלות מתחלפות, אנשי מפתח ברכבת ישראל וכן הלאה.

מי שבא עכשיו לקנות דירה חדשה בעפולה – מוכרים לו את תחנת הרכבת החדשה שמתוכננת להיפתח בעפולה. 20141210180359-sמי שקנה בשנה האחרונה דירה בחריש ראה וודאי את התכנון הבאמת יפיפה לשדרה המרכזית בעיר.

מתי תיפתח הרכבת? מתי השדרה היפה הזו תהיה בנויה ועובדת? שאלה מצוינת. זה יכול להיות גם 5 שנים אחרי שקיבלתם את הדירה שלכם. זה לא אומר שההשקעה בחדרה/עפולה/חריש והשאר היא לא השקעה טובה, רק הצטיידו בהרבה סבלנות ונכונות לשינויים.

מבין כל ההבטחות שתשמעו במשרדי המכירות, היחידות שאתם יכולים להסתמך עליהן הן מפרט המכר. המפרט הטכני שמציין אם יש תריס גלילה בסלון, הכנה למיזוג מרכזי ואריכי גרניט פורצלן 60X60. אז כשאתם מעלעלים בברושורים במשרדי המכירות המעוצבים, שומעים את תיאורי השכונה, וחולמים על הבית היפה שיהיה לכם, הפעילו את השמיעה הביקורתית ונסו להתייחס למציאות ולא רק להבטחות.

שוקלים לקנות דירה להשקעה? מוזמנים להרצאה על השקעה בנדל"ן למשפחות, בה תראו שזה יותר פשוט ממה שנדמה לכם, ושאפשר לעשות את זה עם מעט מאוד הון עצמי. 

מתכננים לרכוש דירה מקבלן? דברו איתי לפני ואשמח לתת לכם כמה טיפים חשובים