ארכיון חודשי: ינואר 2015

דירה יד שניה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

נניח שיש לכם תקציב של 800,000 ₪ לרכישת דירה יד שנייה להשקעה בארץ.עם התקציב הזה אתם יכולים או לקנות דירה בכ-800,000 ₪, או לקנות דירה בכ-700-750 אלף, ולשפץ אותה – שיפוץ בסיסי או מלא.

דירה להשקעה - לשפץ או לא לשפץ?

דירה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

הנטייה הטבעית של רובנו היא לנצל את רובו הגדול של תקציב הרכישה לטובת רכישת הדירה עצמה – מתוך אמונה שככל שנשקיע יותר בנכס כך נוכל למצוא דירה טובה יותר שתכניס יותר שכר דירה, וגם, כי להיכנס לפרויקט של שיפוץ זה כאב ראש שהרבה אנשים מוכנים לוותר עליו. הן מבחינת זמן ההשקעה, האיתור וההתעסקות עם בעלי המקצוע, והן העובדה המצערת שגם כאשר קובעים תקציב לשיפוץ – יודעים איפה בערך הוא מתחיל אבל לא איפה יסתיים.

והסיבה העיקרית לדעתי שהרבה אנשים חוששים מלהשקיע משמעותית בדירה להשקעה היא הסתכלות קצרת-טווח. אנחנו מחשבים כמה יעלה השיפוץ, לעומת כמה שכר דירה נקבל בשנה שנתיים הראשונות – ורואים בחלק מהמקרים שההפרש בשנה הראשונה בין שכר הדירה שנקבל עם השיפוץ לעומת שכר הדירה ללא שיפוץ לא מגיע לגובה עלות השיפוץ.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

אבל…

  • ברוב המקרים כאשר נציע בשוק דירה משופצת (ואם משופצת בטוב טעם עוד יותר טוב) – נקבל גם שכר דירה יותר גבוה וגם שוכרים יותר איכותיים.
  • אם נדאג במהלך השיפוץ לטפל ולתקן את הדברים העיקריים (ברזים, ידיות, שקעים וכו') יהיו לנו פחות קלקולים לתקן ופחות עבודת תחזוקה.
  • כאשר ביום מן הימים נרצה למכור את הדירה – סיכוי סביר מאוד שהשיפוץ יעלה את ערך הנכס ונחזיר לעצמנו את ההשקעה ויותר מזה.

מתי לא כדאי בכלל להשקיע בשיפוץ?

  • אם יש בדירה שאתם קונים שוכר שרוצה להישאר, והלכלוך והבלגן של השיפוץ יפריעו לו, לא הייתי נכנסת בשלב הזה, ועושה את השיפוץ רק כאשר יתחלף שוכר.
  • כאשר הדירה ממוקמת באזור בו גרים אנשים שתקציב הדיור שלהם מאוד מוגבל, וכל 100 ₪ העלאה בשכר הדירה יגרמו להם לא לרצות לשכור.
  • אם הדירה בתהליכי פינוי בינוי מתקדמים. אבל זה מצב נדיר. אם יש דיבור כללי על פינוי בינוי עד שזה יקרה יכול לקחת גם כמה שנים טובות, אפשר לשפץ לפחות שיפוץ בסיסי לתקופה הזו.

אז? כמה להשקיע בשיפוץ?

המינימום לדעתי זה שיפוץ בסיסי של כ-15,000 ₪.

בסכום הזה אתם יכולים לצבוע את הבית (בצבע אקרילי איכותי בבקשה. אל תשלמו את כל העבודה הזו בשביל צבע שיג'דייף אחרי שנה), לשים פרקטים בחדרי השינה, לתקן תריסים חסרים אם יש, לחדש אמבטיה אם יש צורך (האמבטיה עצמה, לא כל חדר האמבטיה), ולנקות את הבית ניקיון יסודי.

שיפוץ בסיסי יקל עליכם למצוא שוכרים טובים לבית שלכם, ויכול להיות ההבדל בין דירה שעומדת כמה חודשים ומחכה למצוא שוכרים לבין דירה מבוקשת.

השלב הבא זה לעשות שיפוץ משמעותי יותר בעזרת מעצב/ת פנים.

לפני

לפני

וזה אומר כבר להיכנס לאזורים של החלפת מטבח, תאורה, חלונות, ריצוף והשמיים הגבול. וזה אומר שיש לכם מלבד ההשקעה הכספית גם כמה חודשים של פרויקט לא פשוט, אבל בסופו תקבלו דירה משודרגת שאפשר בקלות להתאהב בה.

כמה עולה שיפוץ משמעותי? כמה שתחליטו. אתם צריכים לחשוב כמה כסף אתם רוצים להשקיע, ובתקציב הזה מעצב/ת הפנים יעזור/תעזור לכם לבחור מה לעשות לפי מה שנדרש בדירה.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

וכיוון שמדובר בדירה להשקעה ולא בבניית דירת החלומות שלכם, לדעתי תקציב של כ-50,000 ₪ לשיפוץ + כ- 20,000 ₪ תשלום למעצב/ת הוא סביר. והתוצאה של דירה שרכשתם ב-720,000 ₪ + 70,000 ש"ח תקציב שיפוץ + עיצוב + 10,000 ₪ הפסד שכ"ד בתקופת השיפוץ תראה אחרת לגמרי מדירה שרכשתם ב-800,000 ₪. לדעתי.

יש לכם תמונות של דירה ששיפצתם? או של דירה יד שניה שלא הייתה זקוקה לשום שיפוץ? רוצים לספר את סיפור השיפוץ שלכם? מוזמנים לשלוח לי או להוסיף כתגובה כאן למטה.

ותודה לסיון קונוולינה על התמונות וההשראה :)

 

 

איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ₪?

הקוראת עדי ביקשה פוסט על איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ₪, אז בבקשה:

נתחיל מהסוף. דירה בסדר גודל של 600,000 ₪ בתנאי השוק של היום היא לרוב דירה ישנה. מה שאומר שחוץ מהמאמץ לרכוש אותה, לקחת משכנתא, ולמצוא את השוכרים הראשונים – סביר מאוד שתצטרכו להשקיע גם בתחזוקה. שבדירה כזו עלולים להיות תיקונים וקלקולים מפעם לפעם, וזה לא קנה ושכח. איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ש"ח?

בנוסף, קחו בחשבון שאף אחד לא באמת יודע מה יקרה למחירי הנדל"ן בעתיד – קיימת גם האפשרות שבעוד כמה שנים תהיה ירידת מחירים, ואף אחד לא מבטיח לכם שהדירה עדיין תהייה שווה את מה שהיא שווה היום.

החדשות הטובות הן שהתשואה של שכר דירה על דירות קטנות היא גבוהה יותר, ושיש לכם את האפשרות להשביח את הנכס בתקציב לא גבוה (השבחה – העלאת ערך הנכס ע"י שיפוץ קל או גדול וניצול זכויות בניה במידה ויש). כל הנושא של השבחה ראוי לפוסט נפרד, רק אגיד בינתיים שאני חולמת על היום שאוכל לקנות נכס זול וישן ולעשות לו שיפוץ בעזרתה של סיון מ- konvalinka design .

אם הגעתם עד כאן וזה עדיין מעניין אתכם, אז הנה התכלס – איפה:

  1. באר שבע

מה שנחמד מאוד בבאר שבע זה שבגלל האוניברסיטה בעיקר יש שם ביקוש יפה לדירות להשכרה. מה שפחות נחמד זה שיש היצע עצום של דירות להשכרה, ולכן חלק מהדירות עומדות ריקות חלק מהזמן.
לדוגמא (כל הדוגמאות כאן הן מאתר יד 2) דירת 3.5 חדרים בשכונה ה' שצמודה לגרנד קניון מוצעת ב- 599,000 ₪, ולדברי בעל הדירה היא מושכרת ב-2,200 ₪ לחודש.
אם יש לכם 200,000 ₪ מקרן השתלמות שהשתחררה, או ממשכון הדירה הקיימת שלכם, ואתם לוקחים משכנתא של 400,000 ₪ בריבית קבועה של 3.5% ל-25 שנים יש לכם החזר של 2,000 ₪ בחודש, והנה כיסיתם את המשכנתא, ובשאיפה ההפרש בין שכר הדירה ובין עלות המשכנתא יעלה משנה לשנה. לא נכנסת כאן לחישובים של משכנתא בריבית משתנה, אבל במשתנה ההפרש בשנים הראשונות הוא אפילו גדול יותר.
דירה אחרת בשכונה ד' 3 חדרים קטנה קרובה לאוניברסיטה מוצעת ב-480,000 ₪.
כמובן שלא לכל אחד שגר במרכז נוח לנסוע כל פעם לבאר שבע, שיקול שלכם.

  1. חיפה

חיפה היא אחת הערים הוותיקות בישראל, ובכל זאת לא קרובה למיצוי פוטנציאל הנדל"ן שלה לדעתי. אולי בגלל שעדיין יש שם שטחים וקרקעות שאפשר לבנות עליהם. קרקע יש, בניגוד לאזורי המרכז. וגם רכבת ומנהרות.
לדוגמא דירת קרקע 3 חדרים בשכונת קרית שמואל עם שוכר ב-2,000 ₪ לחודש מוצעת ב-585,000 ₪.
עיר יפה, מרחק של שעה נסיעה מהמרכז אם צריך לנסוע להראות או לתקן, וברוב המקרים גם פוטנציאל של שיפוץ/הרחבה.

  1. קריות

הקריות הוא עוד אזור עם פוטנציאל נדל"ני שעדיין יחסית מתחת לרדאר.
דירת 3 חדרים בקרית מוצקין עם מרפסת ושוכר שמשלם 2,200 ₪ בחודש מוצעת ב- 586,000 ₪, דירת קרקע 3 חדרים בקריית ים עם אפשרות הרחבה מוצעת ב-555,000 ₪, דירת 2 חדרים עם אפשרות הרחבה בשכונת גבעת הרקפות בקרית אתא מוצעת ב-538,000 ₪.
גם כאן, יש פוטנציאל להשבחת נכס על ידי שיפוץ והרחבה, וקל יחסית להגיע לשם במידת הצורך. מקסימום חצי שעה יותר רחוק מחיפה.

  1. אור עקיבא

אני מתה על אור עקיבא. אם היה לי את התקציב כרגע זה המקום שהייתי משקיעה בו. זה עוד אחד מהמקומות האלה שאף אחד כמעט לא חושב עליהם, גם אני לא שמתי לב לקיומו עד ששני שכנתי האהובה עברה לשם כדי להכין עוגות מהממות, למרות שזה כאן באזור, ואם תסתכלו רגע מלמעלה תראו שהיא ממוקמת בין קיסריה לבנימינה. בכלל בכלל לא רע.
חוץ מזה, החינוך באור עקיבא מצוין, מרכז העיר התחדש, ועובדים עכשיו על טיילת לאורך כל הצד המערבי של העיר.
הדירות החדשות באור עקיבא יקרות (סדר גודל של 1.2 מיליון), אבל יש גם זולות. כמובן שישנות וקטנות יותר, ולפעמים גם בלי מעלית. אבל עדיין השקעה טובה לדעתי.
דירת 3 חדרים קרובה למרכז משופצת מוצעת ב-520,000 ₪.

  1. פרדס חנה-כרכור איפה אפשר לקנות דירה ב-600,000 ש"ח?

עוד אזור מקסים שאני מאוד אוהבת, קהילתי, נעים, מרכזי יחסית, אוכלוסיה טובה, שמתפתח והמחירים בו עולים.
דירת 3 חדרים בנווה מרחב מוצעת ב-520,000 ₪, דירת 3.5 חדרים מרוהטת עם מרפסת בשכונת גאולה מוצעת ב-600,000 ₪.

6. עפולה 

הרבה מדברים היום על עפולה כאילו היא הדבר הבא. יש שאיפות נדל"ניות להכפלת העיר, רק שלא ברור כמה אנשים באמת ירצו לעבור לגור שם וכמה זמן זה ייקח עד שיתרומם. במהלך שנת 2014 היה שיא של מכירת דירות בעיר.

אז כן, אפשר למצוא דירות בעפולה גם ב-400,000 ₪, אבל נשאלת השאלה מה יקרה למחירי השכירות כאשר ההיצע כל כך גדול, ומה ההסתברות שהדירה תעמוד ריקה ללא שוכרים (לדעתי, גבוהה יותר מבאר שבע).
עפולה היא לתפיסתי הימור, שאולי יצליח ואולי לא. שווה לקחת בחשבון שיש כאן סיכון.

7. כרמיאל

עוד הבטחה, בכרמיאל בגלל הרכבת. ההערכות האופטימיות מדברות על זה שתחנת הרכבת תיבנה במהלך 2016, כמו שאנחנו יודעים בארצנו הקטנטונת זה לא חקוק בסלע. ניסיתי עכשיו להיכנס למידע אודות התוכנית באתר רכבת ישראל, והדף ירד מהאתר.
למרות אי הוודאות לגבי הרכבת, בכרמיאל יש איכות חיים ואפשרויות תעסוקה לא רעות, אפשר למצוא שם היום דירת 3.5 חדרים בשכונת אשכול עם מרפסת ב-579,000 ₪, כאשר השכירות בשכונה זו היא בסדר גודל של 2,000-2500 ₪. בהחלט אופציה שווה לבדוק אותה.

8. אזורים נוספים

אפשר למצוא דירות זולות גם בנצרת עלית, טבריה, מעלות תרשיחא, קריית שמונה ואפילו בוקרשט, אבל אלה מקומות שאני לא הייתי משקיעה בהם בעצמי ולכן הם לא מצוינים כאן בפירוט.

 

שאלות? מחשבות? תגובות? מוזמנים להשאיר כאן למטה.
צריכים עזרה לאתר את הנכס שלכם להשקעה? דברו איתי.

הערה: אין באמור לעיל משום מתן ייעוץ ו/או שיווק ו/או מכירה של נכס או השקעה כלשהי. כל הנאמר בבלוג הזה הינו שירות לציבור המוגש למטרות אינפורמטיביות בלבד. כל אדם המבצע השקעה צריך לפעול לפי שיקול דעתו המלא ולאחר שקיבל ייעוץ אישי ופרטני מהגורם המוסמך לכך.

 

בהצלחה!

טלי