מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו?

מידי פעם אני מקבלת טלפון ממשקיעים מתעניינים שמבקשים שאמצא להם דירה שנותנת לפחות 5% תשואה, והולכת לעבור פינוי בינוי או תמ"א, או בשמה הנעים התחדשות עירונית. נשמע טוב נכון? גם ליהנות משכירות גבוהה וגם בעתיד לעשות את ה"מכה" ובבת אחת שיעלה ערך הנכס שלי. התחדשות עירונית1

בואו נעשה רגע סדר עם עניין התשואות. חישוב תשואה הוא חישוב פשוט של שכר הדירה השנתי שאפשר לקבל על הנכס (שכ"ד חודשי כפול 12) חלקי שווי הדירה. קחו את רוב הדירות במדינת ישראל, אפילו את הדירה שאתם גרים בה ותעשו את הבדיקה הזו. התשואה על רוב הדירות היום נעה בין 3% ל 4%. ככלל אצבע, ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה עליה גבוהה יותר. כי יש איזה מחיר בסיסי שאנחנו מוכנים לשלם על עצם העניין שיש לנו דירה משלנו, ועוד דלתא על כל חדר. אבל זה לא שדירת 4 חדרים עולה כפול מדירת שני חדרים.

מה עוד משפיע? הרמה והאזור של הדירה. ככל שהדירה יותר ישנה, ובאזור פחות טוב, כך התשואה עליה גבוהה יותר. אז תגידו לעצמכם – יאללה, נחפש דירה ישנה ולא מושקעת, קטנה, ובאזור לא משהו, וכך נעשה תשואה מקסימלית על הכסף. שיכונים

אז זהו, שהתשואה הגבוהה מגלמת בתוכה סיכון. או כמו שלמדתי מאחותי הכלכלנית – סיכון = סיכוי. או הפוך אם תרצו – סיכוי = סיכון. בדירה חדשה יש פחות סיכוי לקלקולים משמעותיים, לעומת בית שנבנה לפני 40 שנה. בהשכרה בשכונה טובה ומבוססת יש יותר סיכוי לאנשים שיכולים לשלם כל חודש ואתם יכולים להשכיר את הדירה שלכם בראש שקט. וכן הלאה.

עכשיו בואו נבחן את נושא ההתחדשות העירונית – פרוייקטים של פינוי בינוי ותמ"א. יש כמה כאלה בארץ. אבל מה שבטוח, שמדברים עליהם הרבה יותר ממה שבאמת עושים אותם. בפועל, היום, יש התחדשות אבל בקצב לא גבוה. כמות הפרויקטים שאכן מגיעים לכדי מימוש היא לא גדולה. אולי בעתיד זה ישתנה (הלוואי). עכשיו, אם כבר יש תהליך התחדשות פעיל בבניין בדר"כ מחיר הדירה כבר יהיה גבוה משמעותית לעומת דירות בבניינים אחרים בשכונה. ואם עדיין אין, אבל מדברים על זה שמתישהו בעתיד יכול להיות, המתישהו הזה יכול להיות גם עוד 20 שנה או בכלל לא. התחדשות עירונית2

אז מה עושים? במה משקיעים?

התשובה היא שזה תלוי בבחירה שלכם. בכמה סיכון אתם רוצים לקחת. אם כבר יש בבעלותכם 2-3 דירות להשקעה, מאוד הגיוני לקחת סיכון כדי להגדיל את התשואה. אם זו הדירה הראשונה שאתם קונים להשקעה – תחשבו טוב אם זה מה שאתם רוצים. תסתכלו גם על הסיכוי לשכירות טובה ודירה שתשתבח עם הזמן, וגם על הסיכון של דירה שעלולה להתקלקל, על שוכרים שהם לפעמים מתקשים כלכלית, ועל ועד בית שלא תמיד מתפקד.

מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו? לא אני. אני מעדיפה תשואה טיפה יותר נמוכה, אבל בדירה טובה עם שוכרים טובים לאורך זמן.

אם יש לכם שאלות, השגות, רעיונות למקומות בהם התשואה מצוינת, או אם אתם צריכים עזרה בהתלבטות – אני כאן.

שלכם

טלי 052-3584390

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>