דירה יד שניה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

נניח שיש לכם תקציב של 800,000 ₪ לרכישת דירה יד שנייה להשקעה בארץ.עם התקציב הזה אתם יכולים או לקנות דירה בכ-800,000 ₪, או לקנות דירה בכ-700-750 אלף, ולשפץ אותה – שיפוץ בסיסי או מלא.

דירה להשקעה - לשפץ או לא לשפץ?

דירה להשקעה – לשפץ או לא לשפץ?

הנטייה הטבעית של רובנו היא לנצל את רובו הגדול של תקציב הרכישה לטובת רכישת הדירה עצמה – מתוך אמונה שככל שנשקיע יותר בנכס כך נוכל למצוא דירה טובה יותר שתכניס יותר שכר דירה, וגם, כי להיכנס לפרויקט של שיפוץ זה כאב ראש שהרבה אנשים מוכנים לוותר עליו. הן מבחינת זמן ההשקעה, האיתור וההתעסקות עם בעלי המקצוע, והן העובדה המצערת שגם כאשר קובעים תקציב לשיפוץ – יודעים איפה בערך הוא מתחיל אבל לא איפה יסתיים.

והסיבה העיקרית לדעתי שהרבה אנשים חוששים מלהשקיע משמעותית בדירה להשקעה היא הסתכלות קצרת-טווח. אנחנו מחשבים כמה יעלה השיפוץ, לעומת כמה שכר דירה נקבל בשנה שנתיים הראשונות – ורואים בחלק מהמקרים שההפרש בשנה הראשונה בין שכר הדירה שנקבל עם השיפוץ לעומת שכר הדירה ללא שיפוץ לא מגיע לגובה עלות השיפוץ.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

אבל…

  • ברוב המקרים כאשר נציע בשוק דירה משופצת (ואם משופצת בטוב טעם עוד יותר טוב) – נקבל גם שכר דירה יותר גבוה וגם שוכרים יותר איכותיים.
  • אם נדאג במהלך השיפוץ לטפל ולתקן את הדברים העיקריים (ברזים, ידיות, שקעים וכו') יהיו לנו פחות קלקולים לתקן ופחות עבודת תחזוקה.
  • כאשר ביום מן הימים נרצה למכור את הדירה – סיכוי סביר מאוד שהשיפוץ יעלה את ערך הנכס ונחזיר לעצמנו את ההשקעה ויותר מזה.

מתי לא כדאי בכלל להשקיע בשיפוץ?

  • אם יש בדירה שאתם קונים שוכר שרוצה להישאר, והלכלוך והבלגן של השיפוץ יפריעו לו, לא הייתי נכנסת בשלב הזה, ועושה את השיפוץ רק כאשר יתחלף שוכר.
  • כאשר הדירה ממוקמת באזור בו גרים אנשים שתקציב הדיור שלהם מאוד מוגבל, וכל 100 ₪ העלאה בשכר הדירה יגרמו להם לא לרצות לשכור.
  • אם הדירה בתהליכי פינוי בינוי מתקדמים. אבל זה מצב נדיר. אם יש דיבור כללי על פינוי בינוי עד שזה יקרה יכול לקחת גם כמה שנים טובות, אפשר לשפץ לפחות שיפוץ בסיסי לתקופה הזו.

אז? כמה להשקיע בשיפוץ?

המינימום לדעתי זה שיפוץ בסיסי של כ-15,000 ₪.

בסכום הזה אתם יכולים לצבוע את הבית (בצבע אקרילי איכותי בבקשה. אל תשלמו את כל העבודה הזו בשביל צבע שיג'דייף אחרי שנה), לשים פרקטים בחדרי השינה, לתקן תריסים חסרים אם יש, לחדש אמבטיה אם יש צורך (האמבטיה עצמה, לא כל חדר האמבטיה), ולנקות את הבית ניקיון יסודי.

שיפוץ בסיסי יקל עליכם למצוא שוכרים טובים לבית שלכם, ויכול להיות ההבדל בין דירה שעומדת כמה חודשים ומחכה למצוא שוכרים לבין דירה מבוקשת.

השלב הבא זה לעשות שיפוץ משמעותי יותר בעזרת מעצב/ת פנים.

לפני

לפני

וזה אומר כבר להיכנס לאזורים של החלפת מטבח, תאורה, חלונות, ריצוף והשמיים הגבול. וזה אומר שיש לכם מלבד ההשקעה הכספית גם כמה חודשים של פרויקט לא פשוט, אבל בסופו תקבלו דירה משודרגת שאפשר בקלות להתאהב בה.

כמה עולה שיפוץ משמעותי? כמה שתחליטו. אתם צריכים לחשוב כמה כסף אתם רוצים להשקיע, ובתקציב הזה מעצב/ת הפנים יעזור/תעזור לכם לבחור מה לעשות לפי מה שנדרש בדירה.

עיצוב: סיון קונוולינה צילום: טל ניסים

עיצוב: סיון קונוולינה
צילום: טל ניסים

וכיוון שמדובר בדירה להשקעה ולא בבניית דירת החלומות שלכם, לדעתי תקציב של כ-50,000 ₪ לשיפוץ + כ- 20,000 ₪ תשלום למעצב/ת הוא סביר. והתוצאה של דירה שרכשתם ב-720,000 ₪ + 70,000 ש"ח תקציב שיפוץ + עיצוב + 10,000 ₪ הפסד שכ"ד בתקופת השיפוץ תראה אחרת לגמרי מדירה שרכשתם ב-800,000 ₪. לדעתי.

יש לכם תמונות של דירה ששיפצתם? או של דירה יד שניה שלא הייתה זקוקה לשום שיפוץ? רוצים לספר את סיפור השיפוץ שלכם? מוזמנים לשלוח לי או להוסיף כתגובה כאן למטה.

ותודה לסיון קונוולינה על התמונות וההשראה 🙂

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *