איך למכור דירה נכון במצב השוק של היום

בטח כבר שמעתם על זה ששוק הנדל"ן עכשיו בהאטה. כמות העסקאות ירדה ביחס לתקופה זהה בשנה שעברה ולפני שנתיים. כמה ירדה? הפירוט מופיע בתחתית המאמר.

לכן כאשר באים למכור דירה היום, כדאי להתאים את המכירה למצב השוק בכמה מישורים:

הביצה או התרנגולת?

אחת ההחלטות החשובות בתהליך מכירת דירה היא מה עושים קודם? קונים את הדירה הבאה או מוכרים את הקיימת? הרי אם קודם נקנה, קיים סיכון כלשהו שלא נצליח למכור את הדירה שלנו, או שיהיה לחץ של כמה חודשים של אי ודאות. ואם קודם נמכור, לא בטוח שנצליח למצוא את הדירה המתאימה בזמן.

במצב השוק של לפני שנה וחצי, על כל דירה שהייתה מוצעת למכירה התחרו 10 קונים. אז היה נכון קודם לקנות, ורק אח"כ למכור. היום, יש היצע גדול יותר של דירות, ופחות קונים (פחות משקיעים ופחות זוגות צעירים שיכולים לרכוש דרך מחיר למשתכן).
לכן כדאי קודם כל להעמיד את הדירה למכירה עם פינוי ארוך של 8-12 חודשים. נניח להתחיל תהליך מכירה כבר עכשיו באוקטובר-נובמבר כדי לעבור ביולי אוגוסט, ולא לחכות עם המכירה. אפשר במקביל לחפש דירה בנחת, וברגע שרואים שיש קונים רציניים לדירה שלכם על הפרק אפשר להאיץ את תהליך החיפוש. אבל בגדול ולמעט מקרים חריגים – מכירה שלפני שנה הייתה לוקחת חודש-חודש וחצי, היום לוקחת 3-4 חודשים ויותר. לא רק שיש פחות קונים בשוק, הקונים הקיימים קצת יותר הססנים, קצת יותר בודקים וחושבים וזה לוקח זמן.

כמה ואיפה להשקיע בהכנת הדירה למכירה?

בגלל שמחירי הדירות עלו מאוד, רוב הקונים היום רוצים לקבל דירה מוכנה למגורים. ואם היא דורשת שיפוץ, נותנים הצעות מחיר נמוכות משמעותית מהמחיר המבוקש. זה לא אומר שלפני שאתם מעמידים את הדירה שלכם למכירה צריך לרוץ להחליף מטבח בכמה עשרות אלפי שקלים, אבל כן ככל שתכינו את הדירה למכירה טוב יותר, כך תעלו את הסיכויים שלה להימכר. ובמצב השוק של היום של היצע לא קטן של דירות, זה קריטי.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

אז מה עושים?
א. זורקים דברים מיותרים מהבית או מאחסנים במחסן את מה שלא צריך. בית מאוורר מוכר טוב יותר, ומאפשר לקונים לדמיין את עצמם ואת החפצים שלהם חיים בבית. אם אין לכם את הזמן לעשות את זה בעצמכם, שירות סדר מקצועי של כמה שעות בעלות לא גבוהה יכול לעשות הבדל גדול.

ב. ניקיון יסודי. זה נשמע טריוויאלי אולי, אבל יש את הניקיון הרגיל שעושים בשוטף של שטיפת רצפות, ויש מקומות שרואים ששנים לא נגעו בהם. קרו לי כמה פעמים שהסתובבתי עם קונים בדירות, הם ראו את תלתלי האבק שלא נוקו שנים בתריסים של פתח המזגן או במסילות/משקופים ופשוט הסתובבו אחורה ויצאו מהדירה. מצד שני כשאותם קונים הגיעו לדירה שגם הרשתות שלה מבריקות, הם פשוט לא רצו לצאת ממנה. זו השקעה קטנה שפשוט מעלה את הצעות המחיר שתקבלו על הבית באלפי שקלים. נסו לדמיין את ההבדל בין מכירת אוטו מלוכלך, אחרי ניקיון חיצוני בלבד או אחרי ניקיון יסודי, ותכפילו את ההפרש שאתם מאמינים שאפשר לקבל במכירה פי 20 בערך.

ג. צילום מקצועי. על תמונות טובות של הבית קמה ונופלת מכירה.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

ככל שהתמונות יהיו יפות וטובות יותר, מוארות, בזווית הנכונה, עם התאורה הנכונה, יותר אנשים יגיעו לראות את הדירה. צריך לשים לב גם איזו מהתמונות אתם מציגים ראשונה כדי שתמשוך כמה שיותר אנשים.

ד. למשקיעים מביניכם – הום סטיילינג.

עיצוב: שושה וליש
צילום: גלי פלג צלמת

משפחה שאני מלווה עכשיו החליטה להזמין מעצבת פנים לריענון הדירה לקראת המכירה. זה נראה מוזר להשקיע כסף בעיצוב לפני שעוזבים, אבל גם בתקציבים נמוכים יחסית אפשר לשדרג את הבית, מה שנותן שתי תוצאות מצוינות:
האחת שהדירה נראית אטרקטיבית יותר בתמונות, ולכן מגיעים אליה יותר מתעניינים, והשנייה שהצעות המחיר שתקבלו יהיו גבוהות יותר. כי נכון שכל אחד יכול לעשות בדירה מה שהוא רוצה אחרי שיקנה אותה, אבל לרוב האנשים קשה לדמיין. קצת צבע שהוא מעבר לצבע לבן על הקירות, קצת וילונות/כריות/כורסא צבעונית וכן הלאה משדרגים את הבית פלאים. ואם קונים נכנסים לבית שמעורר בהם השראה, ורואים איך זה יכול להיות הבית שלהם, הדרך שלכם למכירת הבית הופכת להיות קלה הרבה יותר :)

הבטחתי נתונים על ההאטה בכמות העסקאות (לא נכנסת כרגע למחירים, רק למספר עסקאות) אז הנה:

בחודשים אוגוסט ספטמבר 2017 היו כ-30 עסקאות מכר בקריית השרון. הרשומות מראות היום 27 עסקאות, הוספתי עוד 3 שאולי עוד לא נרשמו. בתקופה המקבילה ב 2016 היו 47 עסקאות (ירידה של כ 35%), ובמקבילה שלה ב 2015 היו 59 עסקאות (ירידה של כ 20% מ 2015 ל 2016). במילים אחרות, באוגוסט ספטמבר 2017 היו בערך מחצית מכמות העסקאות באותה תקופה לפני שנתיים. זו לא המצאה :)

לקבלת מידע נוסף, הערכת שווי לדירה שלכם ומידע על דירות שנמכרו באזורכם, ולמכירה מקצועית של דירתכם מוזמנים להתקשר.

שלכם,

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>