להציל עסקה מחדר הכושר בלונדון

בוקר של יום שני. הודעה במסנג'ר.

חברים מהצפון רוצים למכור את הדירה שלהם, מבולבלים מבין שפע המתווכים, ובכלל מתהליך העבודה עם מתווך. היה להם זמן קצר יחסית למכירת הבית כי הם קנו משהו אחר, והיו מעט מידי מתעניינים מהמודעה שפרסמו ביד 2. מ' שואל אותי –

יש משהו שאני צריך לדעת כשאני בוחר במתווך? הבנתי שלא לכולם יש רישיון. ולכולם משלמים 2% או שזה בר מיקוח?

אז הם ביקשו את עזרתי למצוא מתווכ/ת מומלצ/ת שיכולים לעזור להם בתהליך המכירה.

אין לי מושג איך לבחור. איך אדע אם מישהו אמין?

עשיתי בדיקות, הפעלתי קשרים, ומצאתי שני מתווכים מומלצים באזור שלהם.

היי טלי. ממש תודה! היה פה צחי. ד' אמורה להגיע מחר בבוקר.

אבל אז רגע לפני שבחרו מישהו….

יש טוויסט בעלילה

הזוג הראשון שהגיע אתמול רוצה להתקדם 

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן

צילום: תקווה מהבד

רוצה להתקדם, אבל הציע הצעה נמוכה. מה עושים?

יש לנו איזה מנגנון מוזר כשזה נוגע לכסף, שאנחנו מסתכלים על סכומים באופן יחסי. ההבדל בין מיליון ₪ ל 1.3 מיליון נשמע לנו אחרת לגמרי מההבדל בין 200,000 ₪ ל- 500,000 ₪. למרות שהסכום זהה.
במכירת דירה למוכרים יש ציפייה לקבל מחיר מסוים *יחסי* למחיר שביקשו.
לקונים יש איזה מספר בראש שמבחינתם הם רוצים/מסוגלים לשלם, וכשיש פער של כמה עשרות אלפי שקלים במשא ומתן (ובדר"כ יש), ברוב המכריע של המקרים זו לא שאלת מימון, זו שאלת אגו. עניין פסיכולוגי בעיקר. אחת המשימות החשובות שלנו המתווכים היא לטפל בריקוד העדין של המשא והמתן על גובה התשלום ושאר התנאים, כי זה שלב שבו נופלות המון עסקאות, למרות שיש מוכר, קונה, ומוצר.

היי טלי. ד' המתווכת הייתה פה היום. אישה מקסימה. היא המליצה לי דווקא לא לרדת מ1400000 שלדעתה הוא יסגור איתי. מה דעתך? 

בשלב הזה כבר נסעתי לחופשה קצרה ללונדון, ואת ההודעות קיבלתי לשם. לונדוןכי לשמחתי את עבודת התיווך אפשר לעשות מכל מקום שיש בו טלפון ואינטרנט, ובלונדון אפילו במונית משדה התעופה למלון יש מטענים לנייד ואינטרנט אלחוטי בתוך המונית :)

עניתי –

לדעתי זה סיכון. אולי זה יצליח ואולי לא, לי באופי שלי לא מתאים לסכן עסקה בשביל 15,000₪. אבל מקווה מאוד שיצליח לכם ומחכה לעדכונים!

חיכינו יום יומיים, וההודעה הבאה שקיבלתי באימון הבוקר בחדר הכושר במלון הייתה לצערי זו –

בוקר טוב. טוב כנראה שצדקת… הבחור לא התקשר…

מאותו רגע הנחיתי אותם צעד צעד מה לעשות. חדר כושר במלוןככה על האליפטיקל (מזל שאני יודעת לעשות שני דברים בו זמנית…), ובארוחת הבוקר במלון במשך כמה ימים עד שהכל הסתדר. וכל הזמן הזה, מלבד הנחיות קונקרטיות, יכולתי לשקף להם מהניסיון עם לא מעט עסקאות עבר מתי מה שקורה צריך התערבות או שינוי, ומתי זה זמן שהכל בסדר ורק צריך לתת לעורכי הדין לעבוד בשקט. אחרי שכל התנאים סוכמו והחוזה נכנס לעבודה אצל עורכי הדין מ' כתב לי –

עכשיו רק שהכל ילך חלק עם החוזה ויהיה נהדר.

עניתי - מאמינה שיהיה כי את הדברים העיקריים סיכמתם, ואין איזו בעיה משפטית מיוחדת. אבל אם יצוץ משהו דבר איתי ונפתור את זה יחד

מאז היו עוד כמה עשרות הודעות, ביניהן גם גילינו ששכנה אחרת מנסה למכור את הדירה שלה 5 חודשים ללא הצלחה, שזה מצב הרבה יותר מורכב לצאת ממנו. שלא לדבר על עלויות הלוואת הגישור שהם היו צריכים אם לא היו מצליחים למכור בזמן סביר, ועל הלחץ שהיו חווים. 

אתמול בלילה בשעה טובה הם חתמו חוזה, ויכולים להיות שקטים ובטוחים במעבר לבית הבא שלהם. שזה מאוד מאוד משמח ומרגש.

בהצלחה חברים בבית החדש שלכם! שמחתי להיות לצידכם, העסקה שלכם זו המזכרת הכי יפה שלי מהטיול הזה ללונדון.

 

 

 

 

 

מה קורה בשוק הנדל"ן בקריית השרון?

צילום מסך גלובס

צילום מסך גלובס

השבוע התפרסמה כתבה בגלובס שמדברת על סכנה למפולת מחירים במחירי הדירות.

הכתבה מרתקת ומדברת על שינוי המגמה בענף הנדל"ן כתוצאה מריבוי התחלות בנייה והגדלת ההיצע למשקיעים, וירידת שכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים, ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים. האם זה ישפיע על מחירי הדירות בקריית השרון למרות הביקוש הגדול לשכונה?

מחירי הנדל"ן רק עולים?

המשפט האחד שתפס אותי בניתוח הזה יותר מכולם היה –

"לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת." (ד"ר נועם גרובר, מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי)

ובאמת נקלענו בשנים האחרונות לרצף עליות של 9 שנים רצופות.

מדד מחירי הדירות בישראל מ 1960 עד 2010

מדד מחירי הדירות בישראל מ 1960 עד 2010

למי שפועל בשוק הזה כ-10 שנים נדמה שמחירי הנדל"ן רק עולים (שירים את היד מי שלא שמע את המשפט הזה לפחות פעם אחת) אבל האמת היא ששוק הנדל"ן עבר ויעבור עליות וירידות. ומה שאנחנו רואים עכשיו זו מגמה שמשקפת תקופה, לא יותר מזה.

תגובת השרשרת

בשנתיים האחרונות כיוון שמחירי הדירות בשכונה עלו מאוד, נוצר מצב שבמחיר מיני פנטהאוז או דירת גן בקריית השרון אפשר לקנות בית צמוד קרקע בפרדסיה. ועם עוד תוספת לא גדולה במיוחד גם בקדימה/נורדיה/אבן יהודה. שיטת התמחור בחלק מהמקרים הפכה להיות – זה הדו משפחתי שאני רוצה לקנות, זה המחיר שאני יכול להרשות לעצמי להוסיף, ואת היתרה אני אבקש על הדירה שלי בקריה. וזה עבד. דירה בקריית השרון
ואז השרשרת המשיכה – מי שרצה לעבור מארבעה חדרים לחמישה, והמוכרים של החמישה מהפסקה הקודמת מבקשים מחיר גבוה, אומרים לעצמם גם אנחנו צריכים למכור במחיר גבוה כדי להצליח לקנות. וזה עבד. עד עכשיו.

מה קורה היום?

עם האוכל בא התיאבון. והרבה ממנו. כל אחד שמע על מישהו שמכר דירה במחיר גבוה, ואמר גם אני רוצה. ובחודשים האחרונים ששמענו שקריית השרון היא אחת השכונות המבוקשות בארץ – בכלל. שיטת התמחור היום היא – אני אבדוק מה היה המחיר הגבוה ביותר שבו נמכרה דירה באזור שלי, ואבקש עוד 20%.

המחירים בקריית השרון עדיין לא השתנו, אבל קצב העסקאות איטי יותר משהיה לפני חצי שנה ושנה. וזה השלב המקדים להיפוך מגמה מעליית מחירים לעצירה וירידה. יש יותר מוכרים בשוק, כי יותר אנשים רוצים לממש את עליית המחירים (או לנצל את המחירים הגבוהים כדי לעבור לצמוד קרקע), אבל יש פחות קונים שרוצים ויכולים לשלם את המחירים האלה.

גם בשוק השכירות העצירה מורגשת. כשהשוק היה אטרקטיבי נכנסו עוד ועוד משקיעים שרכשו דירה לטובת השכרה, עד למצב שבו יש כבר היצע לא קטן של דירות להשכרה. אם בעבר דירת 4 חדרים לשכירות הייתה נחטפת, היום יש כמה דירות שעומדות, שסביר שהמשכירים שלהן יסכימו להתפשר ולהוריד קצת את שכר הדירה כדי שלא יעמדו ריקות. שוב – עצירת עליית המחירים ואף ירידה קטנה.

מה כדאי לעשות?

אם אתם כרגע באמצע תהליך של מכירה או השכרה וקיבלתם הצעה טובה אבל שהיא לא החלום שלכם – אני מציעה לכם לקבל את ההצעה ולא לחכות.

אם אתם שוקלים למכור את דירת המגורים שלכם עכשיו זה זמן מצוין, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ נדל"ן לגבי תמחור נכון של הדירה (זה קריטי לתהליך מכירה מוצלח) ולגבי אופן השיווק שלה והאלטרנטיבות מסביב.

אם יש לכם דירה להשקעה בקריית השרון והיא מושכרת הייתי משאירה אותה בינתיים. לשר כחלון יש אינטרס גדול להראות איך הוא עשה מהפכה בשוק הנדל"ן, ככל שיתקרבו הבחירות יכולים לצוץ כל מיני שפנים מהכובע, כולל אפשרות לפטור זמני ממס שבח או הטבה אחרת על חשבון מס לדירה שלישית. שווה לחכות עוד שנה.

אם אתם רוצים לקנות דירה בקריה חפשו בנחת.

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן

צילום: תקווה מהבד

יש גם דירות במחירים שפויים, אבל פחות מפעם, ויותר קשה למצוא אותן. עם הקונים האחרונים שלי הסתובבתי 9 חודשים עד שמצאו את הדירה שמתאימה לכל הצרכים שלהם.

אשמח לייעץ ולענות על כל שאלה

טלי שטרנליכט, יועצת נדל"ן בקריית השרון, 052-3584390

בלעדיות במכירת דירה – למה (ולמי) זה טוב??

"אם יש לך לקוחות תביאי" אומר לי המוכר. "אני לא נותן בלעדיות!".
אם הוא רק היה יודע כמה אני יכולה לעשות עבורו יותר כאשר הדירה נמכרת בבלעדיות… תנו לי להסביר:

נושא של מתן בלעדיות למתווך במכירת דירה הוא עניין שיש עליו לא מעט ויכוחים בין מוכרי דירות ומתווכים, כאילו יש איזה ניגוד אינטרסים בין המוכר למתווך, כאשר בעצם המטרה של שניהם דומה מאוד – למכור את הדירה מהר ובמחיר הכי טוב שאפשר.

במכירת דירה בעזרת מתווך יש שתי דרכים עיקריות –  בהסכמה או בבלעדיות.
מכירה בהסכמה הכוונה היא שהמוכר מאפשר למתווך או לכמה מתווכים להביא קונים פוטנציאלים לדירה, ובמידה ונחתמת עסקה המוכר משלם למתווך דמי תיווך. אולם מעבר לתשלום הנ"ל אין שום מחויבות בין המוכר למתווך וההיפך.
מכירה בבלעדיות
הכוונה היא שלתקופת זמן קבועה ומוגבלת מתווך אחד מנהל את תהליך המכירה ואחראי בלעדית הן לפרסום ושיווק הנכס, והן לטיפול בהצעות המחיר והמשא והמתן עד לסגירת עסקה.

בשורה התחתונה ובהוכחות בשטח שוב ושוב: מכירת דירה בבלעדיות נותנת תוצאות טובות משמעותית למוכרי הדירות. למה? נגיע לזה בהמשך. טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן

השכן אמר שהוא מתעניין ברכישת הדירה

הנטייה הראשונית של מוכרי דירות היא להתנגד לבלעדיות והתחייבות. קודם כל בגלל הרצון לשמור לעצמם את הזכות שאם דוד השכן מקומה למטה פתאום ידפוק בדלת וירצה לרכוש את הדירה, שהם יהיו משוחררים מכל התקשרות שתמנע מהם למכור לשכן.

תראו, אנחנו נמצאים היום בשוק שבו על כל דירה שעומדת למכירה יש כמה קונים מתעניינים. אם דוד השכן מתעניין בדירה שלכם, סביר להניח שההצעה הראשונית שלו לדירה תהיה נמוכה ממחיר השוק. כי הרי אתם שכנים ובקשרי ידידות.
אם הדירה תהיה במכירה בבלעדיות, זה ממש לא אומר שדוד לא יכול לקנות את הדירה. להיפך. דוד יכול להגיש הצעת מחיר שתתחרה בקונים המתעניינים האחרים. המתווך שמטפל במכירת הדירה יוכל לבדוק עבורכם האם ההצעה תואמת את מחיר השוק ומה המחיר שהגיוני לסגור עליו. הוא גם יוכל להסביר את זה לדוד השכן, וגם – לעשות את המשא והמתן על תנאי העסקה מבלי שקשרי החברות ייפגעו. כי אתם עושים הפרדה ברורה בין הקשרים האישיים לעסקיים. בכל מקרה, אתם לא מפסידים כאן קונה, רק מוודאים שהקונה אכן משלם עבור הדירה את השווי האמיתי שלה.

שמעתי פעם על מתווך שלקח בלעדיות ולא עשה כלום

עוד חשש של מוכרי דירות הוא שברגע שהם ייתנו בלעדיות המתווך יישב רגל על רגל ולא יפעל למכירת דירתם, כאשר הם מחויבים לבלעדיות בחוזה. זה אחד התרחישים הכי פחות סבירים. א. כי המטרה שלנו המתווכים היא למכור את הדירה, זו הדרך שלנו לקבל תשלום על עבודתנו. אם הדירה לא נמכרה – לא קיבלנו תשלום. ב. אחד הכלים הכי חשובים למתווך הוא השם והמוניטין שלו. אף מתווך לא רוצה להיות במצב שהוא פרסם ושיווק דירה ולא מכר אותה בסוף. מה מגן עליכם כאן?
קודם כל כחלק מהסכם הבלעדיות המתווך מתחייב בפניכם אילו פעולות שיווק הוא הולך לעשות כדי לקדם את מכירת הנכס שלכם.
שנית אם אתם בכל זאת לא בטוחים ב 100%, אתם יכולים לבקש לחתום על תקופת בלעדיות קצרה יחסית (חודשיים שלושה) כדי להתרשם מעבודתו של המתווך לפני מתן תקופת בלעדיות נוספת.

אז למה בכל זאת בלעדיות היא הדרך הטובה ביותר עבור המוכר למכירת הדירה?

  • השקעה וחשיפה: ברגע שדירה נמכרת בבלעדיות זה מאפשר למתווך המטפל להשקיע כספים ומשאבים נוספים בפרסום משמעותי של הנכס שלכם. כאשר מתווך עובד בהסכמה אין לו אינטרס להשקיע כסף בפרסום, וזה גם נראה לא רציני שכמה אנשים שונים מפרסמים את אותו נכס – לפעמים אפילו במחירים שונים, וזה מרתיע קונים פוטנציאלים.
    ככל שפרסום הנכס יהיה מקצועי, עם חשיפה משמעותית – כך תוכלו לקבל מחיר טוב יותר עבור הנכס שלכם.
  • מסירות: ברגע שאתם נותנים בלעדיות למתווך לטפל במכירת הדירה שלכם – הוא מקדיש את רוב מרצו וזמנו לשיווק ומכירת הבית שלכם מבוקר עד לילה (מניסיון!( כדי להשיג עבורכם את התוצאות הטובות ביותר. הוא משקיע בכם ובדירה שלכם את ההשקעה הרבה הנדרשת כדי למכור דירה בהצלחה.
  • שיתופי פעולה: כאשר למתווך יש בלעדיות במכירת הדירה, זה מאפשר שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים באזור. הכוונה היא שכל מי שיש לו קונה פוטנציאלי יכול להביא אותו לראות את הנכס, וכך יש יותר קונים פוטנציאלים שמתחרים ביניהם על הנכס, כאשר מי שיציע את ההצעה הטובה ביותר יוכל להיות הקונה.
  • ליווי מקצועי ואישי מלא: בתהליך של מכירת דירה עולות הרבה שאלות והתלבטויות. בחרו לכם מתווך מקצועי אחד שאתם מרגישים שאתם יכולים לסמוך עליו שיוכל לייעץ, לענות על כל שאלה הקשורה במכירת הדירה (ואולי הרכישה של הנכס הבא), לטפל בכל מכשול שעלול לצוץ בדרך לפעמים, וגם לתמוך בתקופה של שינוי וקבלת החלטות משמעותית.

יש סיבה טובה למה המתווכים המובילים והמשרדים המובילים עובדים אך ורק בשיטה זו של מכירה בבלעדיות. כי היא נותנת את התוצאות הטובות ביותר. עבורכם. 

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן

צילום: תקווה מהבד

בהצלחה במכירת הבית!

טלי שטרנליכט, יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390

מי צריך מתווכים?? חלק א' – הסיפור על איך פגשתי את בעלי

חיי היום-יום שלי (כמו של רוב המתווכים שאני מכירה) כולל חלק לא מבוטל של הסברים למוכרי ורוכשי דירות ולקהל הרחב למה צריך מתווך בתהליך של מכירת דירה. כי הרי אפשר לפרסם לבד ביד 2, או לעשות משא ומתן, או להראות את הדירה.
באמת אפשר.
ובכל זאת תהליך מכירה מקצועי נראה אחרת לגמרי ממכירה פרטית, מביא לתוצאות טובות הרבה יותר, ויש לזה המון סיבות. לא רוצה להלאות כאן בכולן, אז אתן בכל פעם רק היבט אחד. והפעם – על יכולת ההתאמה בין אנשים לנכסים, והרחבת הגדרות החיפוש. שזה בעצם עיקרון מאוד דומה לסיפור על איך פגשתי את בעלי.

בשנות העשרים שלי הייתי בהייטק. אמדוקס ליתר דיוק. מאוד רציתי אהבה, אבל לא היו המון הזדמנויות להכיר, אז יצאתי לדייטים. ניסיתי לחשוב מה אני מחפשת: אדם טוב, מעניין, חכם, וכו', אבל יותר ממה אני מחפשת – ידעתי מה אני *לא* מחפשת. הביג נו-נו היחיד שלי היה – רק לא פולני!
כדי להישמע קצת פחות גזענית אציין שגם אני חצי פולנייה, אבל אחרי מערכת יחסים עם בן זוג פולני שכללה הרבה רגשי ומניפולציות, החלטתי שמזה הספיק לי, ואני מוכנה להרפתקה חדשה.

אז יצאתי לדייט, ועוד דייט, תהליך די מייאש ושוחק, ובבוקר שאחרי נכנסתי למטבחון באמדוקס להכין את הקפה של הבוקר, ושם פגשתי את שלומית חברתי מסוף המסדרון. סיפרתי לה על אירועי הלילה הקודם, והיא אמרה – דווקא יש לי מישהו להכיר לך. כשהיא סיפרה לי עליו עשיתי פרצוף – גם פולני גם תל אביבי וגם כלכלן. ואני בכלל בחורה פרובינציאלית שגדלה ברמת הגולן והיום גרה בפרבר נתנייתי, מה לי ולו. 20160719_091018_resized

את ההמשך אתם מבינים לבד :) הודות לשלומית אנחנו כבר 10 שנים יחד, ומגדלים שני ילדים מופלאים, ובלעדיה אין סיכוי שהייתי פונה אליו לדוגמא אם הייתי רואה כרטיס שלו באתר היכרויות.

בעבודתי אני פוגשת הרבה קונים כאלה – שרוצים דירה שפונה לדרום מערב, בקומה גבוהה, ברחוב שקט, עורפית, מרווחת, עם מחסן ובמחיר אטרקטיבי. אבל איך אומרים באריה שאהב תות – ביער שלנו אין תות. אין.
בהרבה שכונות קשה עד בלתי אפשרי למצוא את הדירה האחת שתענה על כל רשימת הדרישות. ותהליך החיפוש, כמו תהליך חיפוש האהבה שלי, יכול להיות מתיש ומתסכל. אבל מתווך שמכיר את הדירות בשכונה יוכל לכוון אתכם לדירה שכן יכולה להתאים לכם למרות שלא עונה בול על ההגדרה שלכם.
למשל: יש הרבה אנשים שהחליטו שצפון ומזרח אומר דירה חשוכה, ודרום ומערב אומר דירה מוארת. ומה לעשות, אני מכירה דירות שהן לכיוון דרום שהן חשוכות (כי יש בניין ממול שמסתיר את האור), ודירות לכיוון צפון שהן מוארות (כי יש בניין ממול שמחזיר את אור השמש). אז כדאי להקשיב למי שאומר לכם שיש דירה שמתאימה לכם וכדאי לכם לראות אותה.

אם אתם מוכרים דירה, מתווך יוכל לעזור לכם (בין היתר) להגיע ליותר מתעניינים, שלא היו פונים אם רק היו רואים את המודעה שלכם ביד 2. כי זה לא הרחוב שהם רצו, או המחיר, או הקומה, או משהו.

על איך מגיעים ליותר מתעניינים – בפוסט הבא :)

אשמח לעזור גם לכם לחבר ביניכם לבין הקונים המתאימים, או הדירה המתאימה, או אם אתם לא בקריית השרון – להפנות אתכם למתווך מומלץ באזורכם.

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390

דירה מקסימה להשקעה בקריית השרון – הסיפור של אסף*

תגידו מזל טוב לאסף ורינה (השמות שונו כדי לשמור על פרטיותם) שחתמו הבוקר על חוזה לרכישת דירה להשקעה בצפון קריית השרון! הנה סיפור ההשקעה שלהם שעבר בארבע תחנות:

תחנה ראשונה – מיץ תפוזים סחוטקפה

את אסף פגשתי ביום שישי בצהריים ביום שמשי ונעים בבית קפה נסתר בפתאי אבן יהודה, כזה שרק המקומיים מכירים. נפגשנו לפגישת ייעוץ כדי לבחון איפה כדאי להם לרכוש עכשיו דירה להשקעה בתקציב שהגדירו. כמו שאני נוהגת לעשות בפגישות הייעוץ בחנו את האופציות של דירה חדשה מקבלן לעומת דירות יד שנייה, העלינו כמה אפשרויות של אזורים שונים עם פוטנציאל, ובסוף מכל האפשרויות אסף בחר נתניה. גדל בנתניה, הרגיש שמכיר את העיר מספיק טוב (אפילו שהיום הם כבר גרים באחד היישובים בסביבה), ורואה כמה שכירות בנתניה מבוקשת היום. הסברתי לאסף שהוא יכול לקבל ממני את הייעוץ הראשוני איפה כדאי להשקיע ומה לעשות ולהמשיך בעצמו, או להיעזר בי גם לאיתור הדירה המתאימה. ברגע שבחר להמשיך איתי את הדרך אמרתי שאין צורך לשלם על פגישת הייעוץ כי היא כלולה בתהליך, אז אסף החמוד הזמין אותי לכוס מיץ תפוזים סחוט מול השדות. יפה מצידו! :)

תחנה שנייה – אקסל אקסל ירוק בהיר – מי השכונה הכי טובה בעיר? 

ידענו שאנחנו רוצים לחפש בנתניה, רק עדיין לא היינו בטוחים מהי השכונה המתאימה ביותר עבורם בתוך נתניה. כי זה לא שיש מקום אחד שבו נכון לכולם להשקיע, זה מאוד תלוי בהעדפות של המשקיעים, ברמת הסיכון שרוצים לקחת, בסבלנות ועוד. אז עברנו לאקסל. בדקתי עדיין ברמת טלפונים למתווכים קולגות ולמוכרים כמה אופציות של דירות למכירה שמתאימות לתקציב ומתאימות להשקעה, והעליתי את הכל על אקסל שבודק גם את היתרונות והחסרונות של כל אזור וגם את התשואה שאפשר לקבל על הדירה. ראינו שבתקציב המוגדר אפשר למצוא דירות ישנות בעיר, בדורה, בקריית נורדאו, או דירות קצת יותר חדשות ברמת חן ובקריית השרון, רק ששם ההיצע יותר נמוך. צמצמנו את הרשימה לרמת חן או קרית השרון, וכדי לדעת מי מהן, יצאנו לשטח.

תחנה שלישית – חריש דירות

ביום הסיור הראשון ראינו כמה דירות בשתי השכונות כדי לראות בעיניים כמה אופציות ולהרגיש מה הכי מתאים. רמת חן (גשר האר"י) היא שכונה ישנה מתחדשת שיש בה כמה בניינים מאוד מאוד ישנים ולא מטופחים, לצד בנייני יוקרה חדשים. שירת השרוןיש תכנון של העירייה לטפח את האזור וליצור מעין מדרחוב שיחבר בין השכונה והצד המערבי של העיר (הים), אבל עכשיו כשהולכים ברחובות זה לא נראה מפואר. בקריית השרון ראינו דירת 3 חדרים יפה ומעוצבת שהרגישה שהיא הכיוון הכי מתאים, אז החלטנו לחפש עוד אופציות דומות להשוואה.

בסיור הבא בחנו עוד כמה אופציות, לשמחתנו היו 3 דירות שונות באותו רחוב, מה שהקל עלינו להשוות. הדירה הראשונה אמנם הייתה מאוד יפה, ובבניין נעים ומטופח, אבל עלתה 70,000 ש"ח יותר מהדירה השנייה, וגם הייתה ללא מחסן. אם אסף היה מחפש דירת מגורים עבורו או עבור אחד הילדים יכול להיות שהיה בוחר בדירה היפה יותר שגם הייתה מתוכננת נהדר, אבל כיוון שהמטרה היא השקעה לא חשבנו באמת שאפשר לקבל על הדירה ללא המחסן שכירות גבוהה משמעותית שמצדיקה את הפרש המחיר. כלומר אם אנחנו משווים רק מספרים, הדירה הזולה מביניהן הייתה כלכלית יותר. את הדירה השלישית לא הצלחנו לראות כיוון שהיא לא הייתה בתיווך אלא נמכרה על ידי אדם פרטי, שלא הצליח להגיע לפגוש אותנו בשעות שאסף היה פנוי וסרב לשלוח לנו תמונות להתרשמות. הרטום

תחנה רביעית – סגירת קצוות ופינות בחליפת סופרמן 

אז מצאנו את הדירה המתאימה, אבל אסף עדיין לא היה שקט ובטוח ב 100%. אני מאוד מעריכה זהירות כשמדובר בלמעלה ממיליון ש"ח. כשהיינו בדירה שאלנו גם את בעלת הדירה וגם את המתווך שייצג אותה מי האוכלוסייה שגרה בבניין, אם יש משהו שחשוב שנדע, ואיכשהו התשובות לא סיפקו. שלחתי את אסף הביתה לילדים, והבטחתי לחזור למחרת ביום שישי בבוקר להשיג עוד מידע. ביום שישי עליתי על מדים (חולצה מכופתרת ושרוך המתווכת שאני כל כך גאה בו) והלכתי לדפוק על דלתות השכנים. נכון לסופרמן יש את החליפה שלו שעוצרת כדורים? אז השרוך שלנו עוצר מבוכה, עכבות, וכל מה שיכול לעמוד בדרך ביניכם לבין מכירת או קנית הדירה שלכם. והשכנים המאוד נחמדים סיפרו באמת שהיו בבניין כמה שכנים בעייתיים שלא שילמו ועד אבל הם עזבו, סיפרו שהייתה נזילה בגג ועוד, אבל תמיד עדיפה האמת הלא נעימה על פני חוסר ודאות אם המידע שיש לך הוא נכון או לא. והמידע הזה הוא מה שעזר לנו אח"כ במשא והמתן הכספי להגיע למחיר שלדעתנו ייצג את שווי הדירה.

כמה ימים לאחר מכן נפגשנו במשרד התיווך של המוכרת כדי לסגור את כל התנאים, עורכי הדין עבדו על החוזה עוד שבועיים, והבוקר בשעה טובה חתמו. המוכרת ממשיכה לגור בשכונה בדירה גדולה יותר עם חצר, ואסף עוד זמן קצר יתחיל להשכיר את הדירה המקסימה הזו ולקבל כמעט 4,000 ש"ח בחודש להכנסות המשפחה. כמה אני שמחה בשבילם. שיהיה בשעה טובה ומוצלחת,

טלי שטרנליכט

052-3584390

מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו?

מידי פעם אני מקבלת טלפון ממשקיעים מתעניינים שמבקשים שאמצא להם דירה שנותנת לפחות 5% תשואה, והולכת לעבור פינוי בינוי או תמ"א, או בשמה הנעים התחדשות עירונית. נשמע טוב נכון? גם ליהנות משכירות גבוהה וגם בעתיד לעשות את ה"מכה" ובבת אחת שיעלה ערך הנכס שלי. התחדשות עירונית1

בואו נעשה רגע סדר עם עניין התשואות. חישוב תשואה הוא חישוב פשוט של שכר הדירה השנתי שאפשר לקבל על הנכס (שכ"ד חודשי כפול 12) חלקי שווי הדירה. קחו את רוב הדירות במדינת ישראל, אפילו את הדירה שאתם גרים בה ותעשו את הבדיקה הזו. התשואה על רוב הדירות היום נעה בין 3% ל 4%. ככלל אצבע, ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה עליה גבוהה יותר. כי יש איזה מחיר בסיסי שאנחנו מוכנים לשלם על עצם העניין שיש לנו דירה משלנו, ועוד דלתא על כל חדר. אבל זה לא שדירת 4 חדרים עולה כפול מדירת שני חדרים.

מה עוד משפיע? הרמה והאזור של הדירה. ככל שהדירה יותר ישנה, ובאזור פחות טוב, כך התשואה עליה גבוהה יותר. אז תגידו לעצמכם – יאללה, נחפש דירה ישנה ולא מושקעת, קטנה, ובאזור לא משהו, וכך נעשה תשואה מקסימלית על הכסף. שיכונים

אז זהו, שהתשואה הגבוהה מגלמת בתוכה סיכון. או כמו שלמדתי מאחותי הכלכלנית – סיכון = סיכוי. או הפוך אם תרצו – סיכוי = סיכון. בדירה חדשה יש פחות סיכוי לקלקולים משמעותיים, לעומת בית שנבנה לפני 40 שנה. בהשכרה בשכונה טובה ומבוססת יש יותר סיכוי לאנשים שיכולים לשלם כל חודש ואתם יכולים להשכיר את הדירה שלכם בראש שקט. וכן הלאה.

עכשיו בואו נבחן את נושא ההתחדשות העירונית – פרוייקטים של פינוי בינוי ותמ"א. יש כמה כאלה בארץ. אבל מה שבטוח, שמדברים עליהם הרבה יותר ממה שבאמת עושים אותם. בפועל, היום, יש התחדשות אבל בקצב לא גבוה. כמות הפרויקטים שאכן מגיעים לכדי מימוש היא לא גדולה. אולי בעתיד זה ישתנה (הלוואי). עכשיו, אם כבר יש תהליך התחדשות פעיל בבניין בדר"כ מחיר הדירה כבר יהיה גבוה משמעותית לעומת דירות בבניינים אחרים בשכונה. ואם עדיין אין, אבל מדברים על זה שמתישהו בעתיד יכול להיות, המתישהו הזה יכול להיות גם עוד 20 שנה או בכלל לא. התחדשות עירונית2

אז מה עושים? במה משקיעים?

התשובה היא שזה תלוי בבחירה שלכם. בכמה סיכון אתם רוצים לקחת. אם כבר יש בבעלותכם 2-3 דירות להשקעה, מאוד הגיוני לקחת סיכון כדי להגדיל את התשואה. אם זו הדירה הראשונה שאתם קונים להשקעה – תחשבו טוב אם זה מה שאתם רוצים. תסתכלו גם על הסיכוי לשכירות טובה ודירה שתשתבח עם הזמן, וגם על הסיכון של דירה שעלולה להתקלקל, על שוכרים שהם לפעמים מתקשים כלכלית, ועל ועד בית שלא תמיד מתפקד.

מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו? לא אני. אני מעדיפה תשואה טיפה יותר נמוכה, אבל בדירה טובה עם שוכרים טובים לאורך זמן.

אם יש לכם שאלות, השגות, רעיונות למקומות בהם התשואה מצוינת, או אם אתם צריכים עזרה בהתלבטות – אני כאן.

שלכם

טלי 052-3584390

הלכתי לחפש דירה להשקעה ללקוח ומצאתי מיני פנטהאוז שווה

בשבועות האחרונים הסתובבתי לחפש דירה להשקעה ללקוח שלי. אחד האזורים שרצינו לבדוק היה עפולה, בגלל האפשרות לעליית ערך הנדל"ן בעיר לאחר שתקום תחנת הרכבת החדשה בעיר בשנה הקרובה. בעפולה אפשר למצוא היום דירות ממחיר של כ- 400,000 ש"ח לדירת 2.5 חדרים ועד כ 1.2 מיליון לדירת 5 חדרים או מיני פנטהאוז בשכונת רובע יזרעאל החדשה (שזה מה שקניתי לעצמי בסוף).

ככה פחות או יותר נראית עפולה:

דירה להשקעה בעפולהעפולה עילית וגבעת המורה הממוקמות בצד המזרחי הן השכונות הותיקות והזולות של עפולה. בגבעת המורה מתקיים עכשיו שיפוץ של השטחים הציבוריים. אפשר היום למצוא שם דירות בכ- 430,000 ש"ח שניתן לקבל עליהן שכירות של כ- 1,600 ש"ח בחודש שמהווה תשואה של כמעט 4.5%. לא רע, ופתרון טוב למי שיש לו מעט הון עצמי ובכל זאת רוצה לרכוש דירה להשקעה. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שאפשר עכשיו להשכיר אותה כמו שהיא, ובעתיד לשפץ ולהשביח. בחלק מהדירות האלה יש גם זכויות בניה נוספות. תחנת הרכבת החדשה בעפולה

בחלק המערבי ממוקם מרכז העיר, ובאמצע ביניהם שכונת רובע יזרעאל החדשה, תחנת הרכבת החדשה, ובית חולים העמק. תחנת הרכבת אמורה להיפתח בשנה הקרובה, ובשלב ראשון לחבר את העיר לחיפה. התחנה נבנית עם מסילה תת קרקעית של כ- 1.5 ק"מ על מנת להפחית את הרעש בסביבתה.

כאשר אני מחפשת השקעות ללקוחות שלי, אני קודם כל עושה סיור מקדים בלעדיהם, מאתרת את האפשרויות הקיימות, מעבירה להם את המידע, ויחד אנחנו בוחרים את הנכס/ים המתאימ/ים, כדי שכאשר הם יגיעו יוכלו כבר לבחור בין 2-3 נכסים שהכי מתאימים להם ולהתקדם לחתימת חוזה רכישה.

בסיור של מ' התחלתי מהנכסים הזולים כדי להשיג תשואה מקסימלית על שכירות, אבל מהר מאוד הבנו (כלומר הוא הבין ואני זרמתי) שההשקעה הנכונה עבורו היא דירה בשכונת רובע יזרעאל החדשה דווקא, למרות שהמחירים שם גבוהים יותר.
מה אני אגיד לכם, תענוג לעבוד עם לקוחות אינטיליגנטים עם יכולת ראיה קדימה ונכונות להשקעה, שיודעים מה הם רוצים.

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

אז מה יש בשכונה הזו?

  • פארק גדול להנאת התושבים הכולל מתקני משחקים
  • קרבה לרכבת
  • קרבה לבית החולים
  • בניה שרובה בסטנדרט גבוה
  • היצע מגוון של דירות – גם חדשות מקבלן וגם דירות יד שנייה חדשות יחסית, דירות 4 ו-5 חדרים וגם מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים במחירים אטרקטיביים, דו משפחתיים ואפילו פרוייקט עם בריכה ודירה עם יחידת דיור כלולה.

עלויות – דירה יד שניה 4 חדרים יפה עולה כמיליון ש"ח ומושכרת בכ- 3,000 ש"ח (תשואה של 3.6%).

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירות חדשות מקבלן יש ממחירים של 850,000 ש"ח לקומות נמוכות, ועד כ- 1,180,000 ש"ח לדירה הניתנת לחלוקה או דירת 5 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח.

מה שקרה הוא, שבמהלך החיפושים עבור מ' נתקלתי בפרויקט שלא ראיתי קודם. ראיתי – והתאהבתי. בסטנדרט, בעיצוב, באיכות הבניה, וגם בנציגת המכירות שהיא אחת המקצועניות שפגשתי. לקחתי את מ' לראות גם אותו, ושם הוא בחר לרכוש, דירה יפיפיה של 130 מטר עם שתי מרפסות בקומה גבוהה. ואחרי שסיימנו את התהליך שלו, ניגשתי ורכשתי מיני פנטהאוז גם לעצמי, תופעת לוואי/סיכון מקצועי של מתווכים שמחפשים דירות להשקעה :)

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

לשמחתי יש להם עכשיו מבצעים על דירות המיני פנטהאוז, מה שאפשר לי לקנות דירה כזו במחיר מאוד סביר לדירה שאמורה להימסר תוך שנה. הבעיה היחידה היא שקשה לי להתאפק שנה ולא לקנות כבר מעכשיו מיטות שיזוף ועצים לשתילה בעציצי ענק במרפסת…

אז אחרי שחרשתי את העיר השכונה והפרויקטים, אשמח לייעץ, לתת לכם פרטים אודות הפרויקט שאני בחרתי מבין האפשרויות או לקחת אתכם לסיור באזור. אם אתם שוקלים לרכוש בעפולה ויש לכם שאלות/התלבטויות – תרגישו חופשי להתקשר.
שלכם,

טלי 052-3584390

היום שאחרי עליית מס הרכישה – מה עושים עכשיו?

כלכלן שאני מאוד מעריכה, שהוא במקרה גם בעלי (חזי שטרנליכט הפרשן הכלכלי של ישראל היום), טוען שאם המדינה תקטין את המעורבות העודפת שלה בשוק הנדל"ן אז נראה את השוק מאזן את עצמו. חזי מס רכישה

אבל אנחנו במדינת ישראל, ועם ממשלה חדשה, ואם יבוא שר ויגיד אני לא מתערב יחשבו שהוא לא עושה כלום. אז עושים, ואפילו קצת יותר מידי וקצת מהר מידי. לא היה קורה שום דבר נוראי אם היו מודיעים שתוך 30-60 יום משתנה החוק, והמשקיעים כמו גם הקבלנים והיזמים היו יכולים להיערך, במקום לתגבר את משרדי המכירות בעשרות אנשי מכירות ועורכי דין ולעבוד בטירוף עד 24:00 בלילה כדי להצליח לחתום חוזה מכר תוך יום. ככה לא עושים עסקת נדל"ן.

אז אנחנו ביום שאחרי, עם 8% מס רכישה למשקיעים לעומת 5% שהיו עד עכשיו. שזה יותר עניין פסיכולוגי מכלכלי. כי גם לשלם 5% מס רכישה זה לא תענוג גדול, ועובדה שזה לא עצר את המשקיעים עד עכשיו.

מה עושים עכשיו? יש כמה אפשרויות:

  1. לחפש השקעה לטווח קצר. אם זה מעודד אתכם במשהו, תשלום מס הרכישה מוריד במעט את תשלום מס השבח, שהוא היום 25%. למי שמתכנן לקנות ולמכור אחרי עליית מחיר (השקעה לטווח קצר) – אתם תשלמו יותר ברכישה אבל קצת פחות במימוש. אם ננסה לקחת דוגמה מספרית פשטנית – נניח שאני קונה היום דירה מקבלן להשקעה במיליון ש"ח, ומשלמת 80,000 ש"ח מס רכישה. אם הדירה בעוד 3 שנים במסירה תהיה שווה 1.3 מיליון, אני אמורה לשלם 25% מהשבח שהוא 300,000 ש"ח – סה"כ 75,000 ש"ח. אם שילמתי ברכישה 1,080,000 אני אצטרך לשלם מס שבח לפי 220,000 ש"ח שהם 55,000 ש"ח. אז שילמתי 30,000 ש"ח יותר במס רכישה (לעומת מס של 5%) ו-20,000 ש"ח פחות במס שבח. לא כזה נורא. וזה כמובן בהנחה שהדירה תהיה שווה יותר במסירה לעומת היום, ובהנחה שאתם משקיעים שיכולים להסתדר ללא הכנסה בתקופה עד המסירה. שינוי מס רכישה
  2. לחכות. לחכות חודש חודשיים לראות אם המגמה בשוק מתהפכת והמחירים מתחילים לרדת. אם כן, אז אפשר לחפש משהו ולעשות משא ומתן בסבלנות. אני יודעת שיש את אלה שאומרים שהמחירים בישראל רק עולים, אני טוענת שלאורך עשרות שנים המחירים עולים אבל בטווח הקצר יש עליות וירידות בשוק הזה, ועכשיו אנחנו באחד השיאים.
  3. לרכוש נדל"ן מסחרי להשקעה. מס רכישה על קרקעות, משרדים, חנויות וכדומה היה ונותר 6%. אפשר לחפש משרד או חנות, רוב המשקיעים פחות מכירים את אפיק ההשקעה הזה, אבל גם הוא קיים וסחיר בדיוק כמו נדל"ן למגורים, וגם שם אפשר לעשות תשואה יפה.
  4. לרכוש קרקע להשקעה. בהמשך לסעיף הקודם – גם על קרקעות מס הרכישה לא השתנה. יש למשל יחידת קרקע בעיר ימים חדרה בכ- 300,000 ש"ח שהערך שלה צפוי לעלות בעוד כ-5 שנים. אז נכון שזה לא משהו שמניב תשואה בשנים הראשונות, ונכון שכאשר מדובר בעיריית חדרה זה יכול להיות גם 7 שנים ויותר, אבל זו כן השקעה שאני קוראת לה "טופס לוטו בארנק". זו האפשרות להרוויח כסף. לא בטוח שזה יקרה, אבל זו אפשרות נחמדה בהשקעה לא כזו גדולה.
  5. למשפרי דיור – לרכוש נדל"ן שכולל יחידת דיור. אם אתם מחליטים לעבור לדירה גדולה יותר – שווה לכם לרכוש נכס שאפשר להשכיר חלק ממנו. למשל וילה עם יחידת דיור במרתף. או אם אתם משפצים – לנסות לקנות דירה גדולה שאפשר להשכיר בה חדר עם כניסה נפרדת. השמועות מדברות על הקלות בחלוקת דירות. למה זה כדאי? כי אז אתם משלמים מס רכישה על דירת מגורים יחידה (בהנחה ואתם מוכרים את הדירה הקודמת תוך שנה) ובכל זאת יכולים ליהנות מתשואה של שכר דירה.

למרות ההפתעה של העלאת מס הרכישה והדרך שבה המהלך הזה נעשה, יש דרכים יצירתיות להמשיך להשקיע למי שרוצה. אם יש לכם שאלות או התלבטויות – דברו איתי ואשמח לעזור.
אם יש לכם רעיונות יצירתיים נוספים והשקעות טובות שתרצו לחלוק עם הקוראים כאן – שתפו!

כחלון, המשקיעים הם לא הבעיה וגם לא הפתרון

בשבוע האחרון רץ גל שמועות בתקשורת על כך ששר האוצר המיועד ח"כ משה כחלון מתכנן "להקפיץ" את מס הרכישה למשקיעים (רוכשי דירות שבבעלותם כבר יש דירת מגורים אחת) לכ-20% מהשקל הראשון. כחלון מס רכישה

אם נדבר במספרים רגע, זה אומר שאם היום אתם רוכשים דירה להשקעה במיליון ש"ח, תשלמו מס רכישה של 50,000 ש"ח (5%). לא נעים, אבל גם לא נורא ולא בלתי אפשרי. לאחר השינוי הנ"ל משקיע יצטרך לשלם על אותה דירה מס רכישה של 200,000 ש"ח שזה כבר סכום דימיוני, ומעבר להוצאת הכסף יש כאן תחושה מבאסת של לצאת פראייר, ולשלם הרבה יותר ממישהו אחר שקונה את אותה דירה בדיוק.

בראיון ל"פגוש את העיתונות" עם רינה מצליח אמר כחלון שמס רכישה גבוה יכול לעזור לשוק הרוכשים "כי הוא ירחיק משקיעים. כמעט 25% מהרוכשים של דירות שניות הם משקיעים. צריך לפנות אותם מהשוק". ובאותה נשימה התחייב "לא לפגוע בקונים או בשוכרים". ואת האמירות האלה אני כבר מתקשה להבין: כחלון מס רכישה

1. משקיעים הם גם רוכשים. ואפילו לגיטימיים. נכון שיש בעיה לא פשוטה בישראל שזוגות צעירים מתקשים לקנות לעצמם דירת מגורים, אבל הבעיה היא לא שקיימים משקיעים בשוק, אלא שהיצע הדירות נמוך מהביקוש. המשקיעים עטים על שוק הנדל"ן כי הם רואים שכל הזמן חסרות כאן דירות, ולכן כל הזמן יש ביקוש גבוה לדירות, בעיקר באזור המרכז. לכן המחיר עולה. אם תכנון הבניה בארץ יהיה נכון ומאוזן, השקעה בנדל"ן לא תהיה כל כך אטרקטיבית כמו היום. 

2. אם המשקיעים לא ישקיעו בישראל, הם ישקיעו בנדל"ן בחו"ל. מספיק לפתוח היום את יד2 ולראות המון הצעות לרכישת דירות בפלורידה, אוהיו, בולגריה, צ'כיה ואיפה שרק תרצו. ומדובר על כמות גדולה מאוד של משפחות ישראליות שמתפרנסת מהשקעות בנדל"ן. למה להרחיק אותם מישראל? למה לשלוח את הכסף החוצה? דירות בחול

 

3. בוודאי שמהלך כזה יפגע בשוכרים. אם אתם עכשיו בעלים של דירה להשקעה, אותה קניתם במס רכישה סביר, אין לכם אינטרס למכור אותה. עד היום, יכולנו אנחנו המשקיעים למכור ולקנות דירות להשקעה לפי מחיר השוק. למשל – לקנות דירה להשקעה באזור מתפתח, למכור אחרי כמה שנים ברווח אחרי שהאזור התרומם, ולקנות שוב באזור אחר. עכשיו כבר לא כדאי לכם, כי בפעם הבאה שתרצו לקנות דירה להשקעה תצטרכו לשלם סכום אימתני. אז פשוט תישארו עם הדירה/דירות הקיימות, כי מחירי השכירות בארץ עדיין מאוד גבוהים, שוב בגלל שהבעיה היא מיעוט היצע. ואז עם מה נשארנו? עם קבלנים שרכשו קרקעות יקרות ועכשיו יצטרכו לשווק בעיקר לזוגות הצעירים. ועם הרבה פחות תנועה בשוק הנדל"ן הישראלי.

4. התערבות כל כך גדולה בשוק יוצרת עיוותים. אותו טעםהמשקיעים ימצאו פתרונות. הם יצטרכו להיות מעט יותר יצירתיים (רעיונות בפוסט הבא), אבל הם ימצאו איך ובמה להשקיע. בכל התערבות מסיבית אי אפשר לסגור את כל הקצוות. אם עכשיו נותנים סבסוד מע"מ ללחם לבן, גבינה לבנה וביצים כדי להקל על השכבות החלשות, אז אנשים יאכלו יותר מהמאכלים האלה על חשבון מאכלים אחרים. לתעשיית המזון יהיה יותר משתלם להוסיף מוצרים מוכנים שמבוססים על מוצרים אלה. עיוות, שאת ההשלכות שלו קשה לראות עכשיו.

לא תמיד צריך לדחוף את המטוטלת כל כך חזק לכיוון השני כדי לאזן, לפעמים מספיקה רק אבן קטנה בנהר כדי לשנות את התוואי שלו לאורך זמן. 

ח"כ ושר האוצר המיועד כחלון אמר בין היתר בראיון לפגוש את העיתונות "הגענו לממשלה כדי לפתור את בעיית הדיור בבנייה, לא במיסוי". אם תכנון הבנייה יהיה נכון, ובראייה של שנים קדימה, 80% מהבעיה תיפתר בלי שום התערבות נוספת במיסוי, והשוק יאזן את עצמו.

מה כדאי למשקיעים לעשות אם אכן מס הרכישה יעלה משמעותית? בפוסט הבא.

למה אני משקיעה בנדל"ן בישראל (ולא בארה"ב/רומניה/וכל השאר)

השבוע נחתה במייל עוד הצעה לרכישת נכס בארה"ב (תודה עדי!). בעיר Calera במדינת אלבמה, עם צפי תשואה של 8-9%, שזה קצת יותר מפי 2 מהשקעות נדל"ן טובות בארץ. מאוד מאוד מפתה, גם אותי. אלבמה

אני לא מכירה עדיין את שוק הנדל"ן בארה"ב וברומניה ובשאר המקומות שמציעים השקעות לישראלים, כשאלמד אותם מבטיחה לחלוק את המסקנות, ואני גם לא כלכלנית. אבל דבר אחד למדתי מהכלכלנים מסביבי – סיכוי = סיכון. או הפוך אם תרצו – סיכון = סיכוי.

למה הכוונה?

שהצעה לתשואה גבוה במקרים רבים טומנת בחובה גם סיכון. אם תרצו להקביל רגע להשקעות בשוק ההון – אתם יכולים לקנות אג"ח ממשלתי סולידי ל-5 שנים בסיכון אפסי שנותן תשואה של כ-0.7% לשנה (תשואה נמוכה מאוד), מדד מניות בסיכון בינוני בתשואה של 8-9% לשנה, שיש לו סיכוי גבוה יותר גם להפסיד, או מניה שיכולה לתת תשואה של עשרות אחוזים ויכולה גם לגרום לכם לאבד חלק נכבד מהסכום שהשקעתם.

כך גם בנדל"ן – זה לא שבארה"ב אין תשואה גבוהה יותר מבישראל. יש. אבל שימו לב שרוב ההצעות שמגיעות במייל הן לא ל- NY ורצועת החוף בלוס אנג'לס, אלא ישובים מרוחקים עם אוכלוסיות חלשות יותר. אם היו מציעים לכם לרכוש וילה בקרית שמונה או באחד היישובים בדרך לאילת, הייתם מתלהבים באותה מידה?

נדמה לנו לפעמים שבמקומות כמו רומניה וארה"ב יש רק סיכוי להרוויח, אבל יש גם סיפורים כאלה כמו של נוחי דנקנרדנקנר ויצחק תשובה והקזינו שהם קנו בלאס וגאס, והם מבינים בנדל"ן ובהשקעות יותר מרובנו. כשזה קורה לאדם פרטי ולא לחברה ציבורית אנחנו אולי לא נשמע על ההשקעות שלא הצליחו, אבל זה לא אומר שהן לא קורות, ונשאלת השאלה אם יש לכם מספיק הון ומספיק עצבי ברזל כדי שתוכלו להרשות לעצמכם להפסיד סכום כסף נכבד.

לשים את כל סכום ההשקעה העומד לרשותכם (מעבר לדירת המגורים שלכם) על נכס כזה בארה"ב/רומניה זה כמו לקחת את כל תיק ההשקעות שלכם ולקנות בכולו מניות. ותגידו אתם אם לא שמעתם סיפורים על אנשים כמונו שהפסידו עשרות אלפי שקלים בצורה הזו. זה כן אפשרי כהשקעה שניה/שלישית עם נניח 20% מההון שלכם.

גם כשמשקיעים בישראל זה לא חף לגמרי מסיכון. אבל הסיכון נמוך הרבה יותר כשבונים את ההשקעה נכון, זהיר, ולטווח ארוך, וכאשר אתם גרים כאן, ויכולים בכל רגע נתון להגיע לראות את הנכס שלכם, ולממש אותו.
בהרצאה הבאה על השקעה בנדל"ן למשפחות אסביר איך עושים את זה במינימום סיכון

אשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין תחום הנדל"ן, לענות על כל שאלה או התלבטות, וכמובן לראותכם בהרצאה.