מי צריך מתווכים?? חלק א' – הסיפור על איך פגשתי את בעלי

חיי היום-יום שלי (כמו של רוב המתווכים שאני מכירה) כולל חלק לא מבוטל של הסברים למוכרי ורוכשי דירות ולקהל הרחב למה צריך מתווך בתהליך של מכירת דירה. כי הרי אפשר לפרסם לבד ביד 2, או לעשות משא ומתן, או להראות את הדירה.
באמת אפשר.
ובכל זאת תהליך מכירה מקצועי נראה אחרת לגמרי ממכירה פרטית, מביא לתוצאות טובות הרבה יותר, ויש לזה המון סיבות. לא רוצה להלאות כאן בכולן, אז אתן בכל פעם רק היבט אחד. והפעם – על יכולת ההתאמה בין אנשים לנכסים, והרחבת הגדרות החיפוש. שזה בעצם עיקרון מאוד דומה לסיפור על איך פגשתי את בעלי.

בשנות העשרים שלי הייתי בהייטק. אמדוקס ליתר דיוק. מאוד רציתי אהבה, אבל לא היו המון הזדמנויות להכיר, אז יצאתי לדייטים. ניסיתי לחשוב מה אני מחפשת: אדם טוב, מעניין, חכם, וכו', אבל יותר ממה אני מחפשת – ידעתי מה אני *לא* מחפשת. הביג נו-נו היחיד שלי היה – רק לא פולני!
כדי להישמע קצת פחות גזענית אציין שגם אני חצי פולנייה, אבל אחרי מערכת יחסים עם בן זוג פולני שכללה הרבה רגשי ומניפולציות, החלטתי שמזה הספיק לי, ואני מוכנה להרפתקה חדשה.

אז יצאתי לדייט, ועוד דייט, תהליך די מייאש ושוחק, ובבוקר שאחרי נכנסתי למטבחון באמדוקס להכין את הקפה של הבוקר, ושם פגשתי את שלומית חברתי מסוף המסדרון. סיפרתי לה על אירועי הלילה הקודם, והיא אמרה – דווקא יש לי מישהו להכיר לך. כשהיא סיפרה לי עליו עשיתי פרצוף – גם פולני גם תל אביבי וגם כלכלן. ואני בכלל בחורה פרובינציאלית שגדלה ברמת הגולן והיום גרה בפרבר נתנייתי, מה לי ולו. 20160719_091018_resized

את ההמשך אתם מבינים לבד :) הודות לשלומית אנחנו כבר 10 שנים יחד, ומגדלים שני ילדים מופלאים, ובלעדיה אין סיכוי שהייתי פונה אליו לדוגמא אם הייתי רואה כרטיס שלו באתר היכרויות.

בעבודתי אני פוגשת הרבה קונים כאלה – שרוצים דירה שפונה לדרום מערב, בקומה גבוהה, ברחוב שקט, עורפית, מרווחת, עם מחסן ובמחיר אטרקטיבי. אבל איך אומרים באריה שאהב תות – ביער שלנו אין תות. אין.
בהרבה שכונות קשה עד בלתי אפשרי למצוא את הדירה האחת שתענה על כל רשימת הדרישות. ותהליך החיפוש, כמו תהליך חיפוש האהבה שלי, יכול להיות מתיש ומתסכל. אבל מתווך שמכיר את הדירות בשכונה יוכל לכוון אתכם לדירה שכן יכולה להתאים לכם למרות שלא עונה בול על ההגדרה שלכם.
למשל: יש הרבה אנשים שהחליטו שצפון ומזרח אומר דירה חשוכה, ודרום ומערב אומר דירה מוארת. ומה לעשות, אני מכירה דירות שהן לכיוון דרום שהן חשוכות (כי יש בניין ממול שמסתיר את האור), ודירות לכיוון צפון שהן מוארות (כי יש בניין ממול שמחזיר את אור השמש). אז כדאי להקשיב למי שאומר לכם שיש דירה שמתאימה לכם וכדאי לכם לראות אותה.

אם אתם מוכרים דירה, מתווך יוכל לעזור לכם (בין היתר) להגיע ליותר מתעניינים, שלא היו פונים אם רק היו רואים את המודעה שלכם ביד 2. כי זה לא הרחוב שהם רצו, או המחיר, או הקומה, או משהו.

על איך מגיעים ליותר מתעניינים – בפוסט הבא :)

אשמח לעזור גם לכם לחבר ביניכם לבין הקונים המתאימים, או הדירה המתאימה, או אם אתם לא בקריית השרון – להפנות אתכם למתווך מומלץ באזורכם.

טלי שטרנליכט יועצת נדל"ן בקריית השרון 052-3584390

דירה מקסימה להשקעה בקריית השרון – הסיפור של אסף*

תגידו מזל טוב לאסף ורינה (השמות שונו כדי לשמור על פרטיותם) שחתמו הבוקר על חוזה לרכישת דירה להשקעה בצפון קריית השרון! הנה סיפור ההשקעה שלהם שעבר בארבע תחנות:

תחנה ראשונה – מיץ תפוזים סחוטקפה

את אסף פגשתי ביום שישי בצהריים ביום שמשי ונעים בבית קפה נסתר בפתאי אבן יהודה, כזה שרק המקומיים מכירים. נפגשנו לפגישת ייעוץ כדי לבחון איפה כדאי להם לרכוש עכשיו דירה להשקעה בתקציב שהגדירו. כמו שאני נוהגת לעשות בפגישות הייעוץ בחנו את האופציות של דירה חדשה מקבלן לעומת דירות יד שנייה, העלינו כמה אפשרויות של אזורים שונים עם פוטנציאל, ובסוף מכל האפשרויות אסף בחר נתניה. גדל בנתניה, הרגיש שמכיר את העיר מספיק טוב (אפילו שהיום הם כבר גרים באחד היישובים בסביבה), ורואה כמה שכירות בנתניה מבוקשת היום. הסברתי לאסף שהוא יכול לקבל ממני את הייעוץ הראשוני איפה כדאי להשקיע ומה לעשות ולהמשיך בעצמו, או להיעזר בי גם לאיתור הדירה המתאימה. ברגע שבחר להמשיך איתי את הדרך אמרתי שאין צורך לשלם על פגישת הייעוץ כי היא כלולה בתהליך, אז אסף החמוד הזמין אותי לכוס מיץ תפוזים סחוט מול השדות. יפה מצידו! :)

תחנה שנייה – אקסל אקסל ירוק בהיר – מי השכונה הכי טובה בעיר? 

ידענו שאנחנו רוצים לחפש בנתניה, רק עדיין לא היינו בטוחים מהי השכונה המתאימה ביותר עבורם בתוך נתניה. כי זה לא שיש מקום אחד שבו נכון לכולם להשקיע, זה מאוד תלוי בהעדפות של המשקיעים, ברמת הסיכון שרוצים לקחת, בסבלנות ועוד. אז עברנו לאקסל. בדקתי עדיין ברמת טלפונים למתווכים קולגות ולמוכרים כמה אופציות של דירות למכירה שמתאימות לתקציב ומתאימות להשקעה, והעליתי את הכל על אקסל שבודק גם את היתרונות והחסרונות של כל אזור וגם את התשואה שאפשר לקבל על הדירה. ראינו שבתקציב המוגדר אפשר למצוא דירות ישנות בעיר, בדורה, בקריית נורדאו, או דירות קצת יותר חדשות ברמת חן ובקריית השרון, רק ששם ההיצע יותר נמוך. צמצמנו את הרשימה לרמת חן או קרית השרון, וכדי לדעת מי מהן, יצאנו לשטח.

תחנה שלישית – חריש דירות

ביום הסיור הראשון ראינו כמה דירות בשתי השכונות כדי לראות בעיניים כמה אופציות ולהרגיש מה הכי מתאים. רמת חן (גשר האר"י) היא שכונה ישנה מתחדשת שיש בה כמה בניינים מאוד מאוד ישנים ולא מטופחים, לצד בנייני יוקרה חדשים. שירת השרוןיש תכנון של העירייה לטפח את האזור וליצור מעין מדרחוב שיחבר בין השכונה והצד המערבי של העיר (הים), אבל עכשיו כשהולכים ברחובות זה לא נראה מפואר. בקריית השרון ראינו דירת 3 חדרים יפה ומעוצבת שהרגישה שהיא הכיוון הכי מתאים, אז החלטנו לחפש עוד אופציות דומות להשוואה.

בסיור הבא בחנו עוד כמה אופציות, לשמחתנו היו 3 דירות שונות באותו רחוב, מה שהקל עלינו להשוות. הדירה הראשונה אמנם הייתה מאוד יפה, ובבניין נעים ומטופח, אבל עלתה 70,000 ש"ח יותר מהדירה השנייה, וגם הייתה ללא מחסן. אם אסף היה מחפש דירת מגורים עבורו או עבור אחד הילדים יכול להיות שהיה בוחר בדירה היפה יותר שגם הייתה מתוכננת נהדר, אבל כיוון שהמטרה היא השקעה לא חשבנו באמת שאפשר לקבל על הדירה ללא המחסן שכירות גבוהה משמעותית שמצדיקה את הפרש המחיר. כלומר אם אנחנו משווים רק מספרים, הדירה הזולה מביניהן הייתה כלכלית יותר. את הדירה השלישית לא הצלחנו לראות כיוון שהיא לא הייתה בתיווך אלא נמכרה על ידי אדם פרטי, שלא הצליח להגיע לפגוש אותנו בשעות שאסף היה פנוי וסרב לשלוח לנו תמונות להתרשמות. הרטום

תחנה רביעית – סגירת קצוות ופינות בחליפת סופרמן 

אז מצאנו את הדירה המתאימה, אבל אסף עדיין לא היה שקט ובטוח ב 100%. אני מאוד מעריכה זהירות כשמדובר בלמעלה ממיליון ש"ח. כשהיינו בדירה שאלנו גם את בעלת הדירה וגם את המתווך שייצג אותה מי האוכלוסייה שגרה בבניין, אם יש משהו שחשוב שנדע, ואיכשהו התשובות לא סיפקו. שלחתי את אסף הביתה לילדים, והבטחתי לחזור למחרת ביום שישי בבוקר להשיג עוד מידע. ביום שישי עליתי על מדים (חולצה מכופתרת ושרוך המתווכת שאני כל כך גאה בו) והלכתי לדפוק על דלתות השכנים. נכון לסופרמן יש את החליפה שלו שעוצרת כדורים? אז השרוך שלנו עוצר מבוכה, עכבות, וכל מה שיכול לעמוד בדרך ביניכם לבין מכירת או קנית הדירה שלכם. והשכנים המאוד נחמדים סיפרו באמת שהיו בבניין כמה שכנים בעייתיים שלא שילמו ועד אבל הם עזבו, סיפרו שהייתה נזילה בגג ועוד, אבל תמיד עדיפה האמת הלא נעימה על פני חוסר ודאות אם המידע שיש לך הוא נכון או לא. והמידע הזה הוא מה שעזר לנו אח"כ במשא והמתן הכספי להגיע למחיר שלדעתנו ייצג את שווי הדירה.

כמה ימים לאחר מכן נפגשנו במשרד התיווך של המוכרת כדי לסגור את כל התנאים, עורכי הדין עבדו על החוזה עוד שבועיים, והבוקר בשעה טובה חתמו. המוכרת ממשיכה לגור בשכונה בדירה גדולה יותר עם חצר, ואסף עוד זמן קצר יתחיל להשכיר את הדירה המקסימה הזו ולקבל כמעט 4,000 ש"ח בחודש להכנסות המשפחה. כמה אני שמחה בשבילם. שיהיה בשעה טובה ומוצלחת,

טלי שטרנליכט

052-3584390

מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו?

מידי פעם אני מקבלת טלפון ממשקיעים מתעניינים שמבקשים שאמצא להם דירה שנותנת לפחות 5% תשואה, והולכת לעבור פינוי בינוי או תמ"א, או בשמה הנעים התחדשות עירונית. נשמע טוב נכון? גם ליהנות משכירות גבוהה וגם בעתיד לעשות את ה"מכה" ובבת אחת שיעלה ערך הנכס שלי. התחדשות עירונית1

בואו נעשה רגע סדר עם עניין התשואות. חישוב תשואה הוא חישוב פשוט של שכר הדירה השנתי שאפשר לקבל על הנכס (שכ"ד חודשי כפול 12) חלקי שווי הדירה. קחו את רוב הדירות במדינת ישראל, אפילו את הדירה שאתם גרים בה ותעשו את הבדיקה הזו. התשואה על רוב הדירות היום נעה בין 3% ל 4%. ככלל אצבע, ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה עליה גבוהה יותר. כי יש איזה מחיר בסיסי שאנחנו מוכנים לשלם על עצם העניין שיש לנו דירה משלנו, ועוד דלתא על כל חדר. אבל זה לא שדירת 4 חדרים עולה כפול מדירת שני חדרים.

מה עוד משפיע? הרמה והאזור של הדירה. ככל שהדירה יותר ישנה, ובאזור פחות טוב, כך התשואה עליה גבוהה יותר. אז תגידו לעצמכם – יאללה, נחפש דירה ישנה ולא מושקעת, קטנה, ובאזור לא משהו, וכך נעשה תשואה מקסימלית על הכסף. שיכונים

אז זהו, שהתשואה הגבוהה מגלמת בתוכה סיכון. או כמו שלמדתי מאחותי הכלכלנית – סיכון = סיכוי. או הפוך אם תרצו – סיכוי = סיכון. בדירה חדשה יש פחות סיכוי לקלקולים משמעותיים, לעומת בית שנבנה לפני 40 שנה. בהשכרה בשכונה טובה ומבוססת יש יותר סיכוי לאנשים שיכולים לשלם כל חודש ואתם יכולים להשכיר את הדירה שלכם בראש שקט. וכן הלאה.

עכשיו בואו נבחן את נושא ההתחדשות העירונית – פרוייקטים של פינוי בינוי ותמ"א. יש כמה כאלה בארץ. אבל מה שבטוח, שמדברים עליהם הרבה יותר ממה שבאמת עושים אותם. בפועל, היום, יש התחדשות אבל בקצב לא גבוה. כמות הפרויקטים שאכן מגיעים לכדי מימוש היא לא גדולה. אולי בעתיד זה ישתנה (הלוואי). עכשיו, אם כבר יש תהליך התחדשות פעיל בבניין בדר"כ מחיר הדירה כבר יהיה גבוה משמעותית לעומת דירות בבניינים אחרים בשכונה. ואם עדיין אין, אבל מדברים על זה שמתישהו בעתיד יכול להיות, המתישהו הזה יכול להיות גם עוד 20 שנה או בכלל לא. התחדשות עירונית2

אז מה עושים? במה משקיעים?

התשובה היא שזה תלוי בבחירה שלכם. בכמה סיכון אתם רוצים לקחת. אם כבר יש בבעלותכם 2-3 דירות להשקעה, מאוד הגיוני לקחת סיכון כדי להגדיל את התשואה. אם זו הדירה הראשונה שאתם קונים להשקעה – תחשבו טוב אם זה מה שאתם רוצים. תסתכלו גם על הסיכוי לשכירות טובה ודירה שתשתבח עם הזמן, וגם על הסיכון של דירה שעלולה להתקלקל, על שוכרים שהם לפעמים מתקשים כלכלית, ועל ועד בית שלא תמיד מתפקד.

מי רוצה תשואה מקסימלית על הנכס שלו? לא אני. אני מעדיפה תשואה טיפה יותר נמוכה, אבל בדירה טובה עם שוכרים טובים לאורך זמן.

אם יש לכם שאלות, השגות, רעיונות למקומות בהם התשואה מצוינת, או אם אתם צריכים עזרה בהתלבטות – אני כאן.

שלכם

טלי 052-3584390

הלכתי לחפש דירה להשקעה ללקוח ומצאתי מיני פנטהאוז שווה

בשבועות האחרונים הסתובבתי לחפש דירה להשקעה ללקוח שלי. אחד האזורים שרצינו לבדוק היה עפולה, בגלל האפשרות לעליית ערך הנדל"ן בעיר לאחר שתקום תחנת הרכבת החדשה בעיר בשנה הקרובה. בעפולה אפשר למצוא היום דירות ממחיר של כ- 400,000 ש"ח לדירת 2.5 חדרים ועד כ 1.2 מיליון לדירת 5 חדרים או מיני פנטהאוז בשכונת רובע יזרעאל החדשה (שזה מה שקניתי לעצמי בסוף).

ככה פחות או יותר נראית עפולה:

דירה להשקעה בעפולהעפולה עילית וגבעת המורה הממוקמות בצד המזרחי הן השכונות הותיקות והזולות של עפולה. בגבעת המורה מתקיים עכשיו שיפוץ של השטחים הציבוריים. אפשר היום למצוא שם דירות בכ- 430,000 ש"ח שניתן לקבל עליהן שכירות של כ- 1,600 ש"ח בחודש שמהווה תשואה של כמעט 4.5%. לא רע, ופתרון טוב למי שיש לו מעט הון עצמי ובכל זאת רוצה לרכוש דירה להשקעה. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שאפשר עכשיו להשכיר אותה כמו שהיא, ובעתיד לשפץ ולהשביח. בחלק מהדירות האלה יש גם זכויות בניה נוספות. תחנת הרכבת החדשה בעפולה

בחלק המערבי ממוקם מרכז העיר, ובאמצע ביניהם שכונת רובע יזרעאל החדשה, תחנת הרכבת החדשה, ובית חולים העמק. תחנת הרכבת אמורה להיפתח בשנה הקרובה, ובשלב ראשון לחבר את העיר לחיפה. התחנה נבנית עם מסילה תת קרקעית של כ- 1.5 ק"מ על מנת להפחית את הרעש בסביבתה.

כאשר אני מחפשת השקעות ללקוחות שלי, אני קודם כל עושה סיור מקדים בלעדיהם, מאתרת את האפשרויות הקיימות, מעבירה להם את המידע, ויחד אנחנו בוחרים את הנכס/ים המתאימ/ים, כדי שכאשר הם יגיעו יוכלו כבר לבחור בין 2-3 נכסים שהכי מתאימים להם ולהתקדם לחתימת חוזה רכישה.

בסיור של מ' התחלתי מהנכסים הזולים כדי להשיג תשואה מקסימלית על שכירות, אבל מהר מאוד הבנו (כלומר הוא הבין ואני זרמתי) שההשקעה הנכונה עבורו היא דירה בשכונת רובע יזרעאל החדשה דווקא, למרות שהמחירים שם גבוהים יותר.
מה אני אגיד לכם, תענוג לעבוד עם לקוחות אינטיליגנטים עם יכולת ראיה קדימה ונכונות להשקעה, שיודעים מה הם רוצים.

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

פרוייקט נופי בראשית לוינשטיין עפולה. הדמיה: ארקריאטיב

אז מה יש בשכונה הזו?

  • פארק גדול להנאת התושבים הכולל מתקני משחקים
  • קרבה לרכבת
  • קרבה לבית החולים
  • בניה שרובה בסטנדרט גבוה
  • היצע מגוון של דירות – גם חדשות מקבלן וגם דירות יד שנייה חדשות יחסית, דירות 4 ו-5 חדרים וגם מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים במחירים אטרקטיביים, דו משפחתיים ואפילו פרוייקט עם בריכה ודירה עם יחידת דיור כלולה.

עלויות – דירה יד שניה 4 חדרים יפה עולה כמיליון ש"ח ומושכרת בכ- 3,000 ש"ח (תשואה של 3.6%).

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירת 4 חדרים עם נוף לפארק ברובע יזרעאל

דירות חדשות מקבלן יש ממחירים של 850,000 ש"ח לקומות נמוכות, ועד כ- 1,180,000 ש"ח לדירה הניתנת לחלוקה או דירת 5 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח.

מה שקרה הוא, שבמהלך החיפושים עבור מ' נתקלתי בפרויקט שלא ראיתי קודם. ראיתי – והתאהבתי. בסטנדרט, בעיצוב, באיכות הבניה, וגם בנציגת המכירות שהיא אחת המקצועניות שפגשתי. לקחתי את מ' לראות גם אותו, ושם הוא בחר לרכוש, דירה יפיפיה של 130 מטר עם שתי מרפסות בקומה גבוהה. ואחרי שסיימנו את התהליך שלו, ניגשתי ורכשתי מיני פנטהאוז גם לעצמי, תופעת לוואי/סיכון מקצועי של מתווכים שמחפשים דירות להשקעה :)

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

מיני פנטהאוז מפנק להשקעה בעפולה

לשמחתי יש להם עכשיו מבצעים על דירות המיני פנטהאוז, מה שאפשר לי לקנות דירה כזו במחיר מאוד סביר לדירה שאמורה להימסר תוך שנה. הבעיה היחידה היא שקשה לי להתאפק שנה ולא לקנות כבר מעכשיו מיטות שיזוף ועצים לשתילה בעציצי ענק במרפסת…

אז אחרי שחרשתי את העיר השכונה והפרויקטים, אשמח לייעץ, לתת לכם פרטים אודות הפרויקט שאני בחרתי מבין האפשרויות או לקחת אתכם לסיור באזור. אם אתם שוקלים לרכוש בעפולה ויש לכם שאלות/התלבטויות – תרגישו חופשי להתקשר.
שלכם,

טלי 052-3584390

היום שאחרי עליית מס הרכישה – מה עושים עכשיו?

כלכלן שאני מאוד מעריכה, שהוא במקרה גם בעלי (חזי שטרנליכט הפרשן הכלכלי של ישראל היום), טוען שאם המדינה תקטין את המעורבות העודפת שלה בשוק הנדל"ן אז נראה את השוק מאזן את עצמו. חזי מס רכישה

אבל אנחנו במדינת ישראל, ועם ממשלה חדשה, ואם יבוא שר ויגיד אני לא מתערב יחשבו שהוא לא עושה כלום. אז עושים, ואפילו קצת יותר מידי וקצת מהר מידי. לא היה קורה שום דבר נוראי אם היו מודיעים שתוך 30-60 יום משתנה החוק, והמשקיעים כמו גם הקבלנים והיזמים היו יכולים להיערך, במקום לתגבר את משרדי המכירות בעשרות אנשי מכירות ועורכי דין ולעבוד בטירוף עד 24:00 בלילה כדי להצליח לחתום חוזה מכר תוך יום. ככה לא עושים עסקת נדל"ן.

אז אנחנו ביום שאחרי, עם 8% מס רכישה למשקיעים לעומת 5% שהיו עד עכשיו. שזה יותר עניין פסיכולוגי מכלכלי. כי גם לשלם 5% מס רכישה זה לא תענוג גדול, ועובדה שזה לא עצר את המשקיעים עד עכשיו.

מה עושים עכשיו? יש כמה אפשרויות:

  1. לחפש השקעה לטווח קצר. אם זה מעודד אתכם במשהו, תשלום מס הרכישה מוריד במעט את תשלום מס השבח, שהוא היום 25%. למי שמתכנן לקנות ולמכור אחרי עליית מחיר (השקעה לטווח קצר) – אתם תשלמו יותר ברכישה אבל קצת פחות במימוש. אם ננסה לקחת דוגמה מספרית פשטנית – נניח שאני קונה היום דירה מקבלן להשקעה במיליון ש"ח, ומשלמת 80,000 ש"ח מס רכישה. אם הדירה בעוד 3 שנים במסירה תהיה שווה 1.3 מיליון, אני אמורה לשלם 25% מהשבח שהוא 300,000 ש"ח – סה"כ 75,000 ש"ח. אם שילמתי ברכישה 1,080,000 אני אצטרך לשלם מס שבח לפי 220,000 ש"ח שהם 55,000 ש"ח. אז שילמתי 30,000 ש"ח יותר במס רכישה (לעומת מס של 5%) ו-20,000 ש"ח פחות במס שבח. לא כזה נורא. וזה כמובן בהנחה שהדירה תהיה שווה יותר במסירה לעומת היום, ובהנחה שאתם משקיעים שיכולים להסתדר ללא הכנסה בתקופה עד המסירה. שינוי מס רכישה
  2. לחכות. לחכות חודש חודשיים לראות אם המגמה בשוק מתהפכת והמחירים מתחילים לרדת. אם כן, אז אפשר לחפש משהו ולעשות משא ומתן בסבלנות. אני יודעת שיש את אלה שאומרים שהמחירים בישראל רק עולים, אני טוענת שלאורך עשרות שנים המחירים עולים אבל בטווח הקצר יש עליות וירידות בשוק הזה, ועכשיו אנחנו באחד השיאים.
  3. לרכוש נדל"ן מסחרי להשקעה. מס רכישה על קרקעות, משרדים, חנויות וכדומה היה ונותר 6%. אפשר לחפש משרד או חנות, רוב המשקיעים פחות מכירים את אפיק ההשקעה הזה, אבל גם הוא קיים וסחיר בדיוק כמו נדל"ן למגורים, וגם שם אפשר לעשות תשואה יפה.
  4. לרכוש קרקע להשקעה. בהמשך לסעיף הקודם – גם על קרקעות מס הרכישה לא השתנה. יש למשל יחידת קרקע בעיר ימים חדרה בכ- 300,000 ש"ח שהערך שלה צפוי לעלות בעוד כ-5 שנים. אז נכון שזה לא משהו שמניב תשואה בשנים הראשונות, ונכון שכאשר מדובר בעיריית חדרה זה יכול להיות גם 7 שנים ויותר, אבל זו כן השקעה שאני קוראת לה "טופס לוטו בארנק". זו האפשרות להרוויח כסף. לא בטוח שזה יקרה, אבל זו אפשרות נחמדה בהשקעה לא כזו גדולה.
  5. למשפרי דיור – לרכוש נדל"ן שכולל יחידת דיור. אם אתם מחליטים לעבור לדירה גדולה יותר – שווה לכם לרכוש נכס שאפשר להשכיר חלק ממנו. למשל וילה עם יחידת דיור במרתף. או אם אתם משפצים – לנסות לקנות דירה גדולה שאפשר להשכיר בה חדר עם כניסה נפרדת. השמועות מדברות על הקלות בחלוקת דירות. למה זה כדאי? כי אז אתם משלמים מס רכישה על דירת מגורים יחידה (בהנחה ואתם מוכרים את הדירה הקודמת תוך שנה) ובכל זאת יכולים ליהנות מתשואה של שכר דירה.

למרות ההפתעה של העלאת מס הרכישה והדרך שבה המהלך הזה נעשה, יש דרכים יצירתיות להמשיך להשקיע למי שרוצה. אם יש לכם שאלות או התלבטויות – דברו איתי ואשמח לעזור.
אם יש לכם רעיונות יצירתיים נוספים והשקעות טובות שתרצו לחלוק עם הקוראים כאן – שתפו!

כחלון, המשקיעים הם לא הבעיה וגם לא הפתרון

בשבוע האחרון רץ גל שמועות בתקשורת על כך ששר האוצר המיועד ח"כ משה כחלון מתכנן "להקפיץ" את מס הרכישה למשקיעים (רוכשי דירות שבבעלותם כבר יש דירת מגורים אחת) לכ-20% מהשקל הראשון. כחלון מס רכישה

אם נדבר במספרים רגע, זה אומר שאם היום אתם רוכשים דירה להשקעה במיליון ש"ח, תשלמו מס רכישה של 50,000 ש"ח (5%). לא נעים, אבל גם לא נורא ולא בלתי אפשרי. לאחר השינוי הנ"ל משקיע יצטרך לשלם על אותה דירה מס רכישה של 200,000 ש"ח שזה כבר סכום דימיוני, ומעבר להוצאת הכסף יש כאן תחושה מבאסת של לצאת פראייר, ולשלם הרבה יותר ממישהו אחר שקונה את אותה דירה בדיוק.

בראיון ל"פגוש את העיתונות" עם רינה מצליח אמר כחלון שמס רכישה גבוה יכול לעזור לשוק הרוכשים "כי הוא ירחיק משקיעים. כמעט 25% מהרוכשים של דירות שניות הם משקיעים. צריך לפנות אותם מהשוק". ובאותה נשימה התחייב "לא לפגוע בקונים או בשוכרים". ואת האמירות האלה אני כבר מתקשה להבין: כחלון מס רכישה

1. משקיעים הם גם רוכשים. ואפילו לגיטימיים. נכון שיש בעיה לא פשוטה בישראל שזוגות צעירים מתקשים לקנות לעצמם דירת מגורים, אבל הבעיה היא לא שקיימים משקיעים בשוק, אלא שהיצע הדירות נמוך מהביקוש. המשקיעים עטים על שוק הנדל"ן כי הם רואים שכל הזמן חסרות כאן דירות, ולכן כל הזמן יש ביקוש גבוה לדירות, בעיקר באזור המרכז. לכן המחיר עולה. אם תכנון הבניה בארץ יהיה נכון ומאוזן, השקעה בנדל"ן לא תהיה כל כך אטרקטיבית כמו היום. 

2. אם המשקיעים לא ישקיעו בישראל, הם ישקיעו בנדל"ן בחו"ל. מספיק לפתוח היום את יד2 ולראות המון הצעות לרכישת דירות בפלורידה, אוהיו, בולגריה, צ'כיה ואיפה שרק תרצו. ומדובר על כמות גדולה מאוד של משפחות ישראליות שמתפרנסת מהשקעות בנדל"ן. למה להרחיק אותם מישראל? למה לשלוח את הכסף החוצה? דירות בחול

 

3. בוודאי שמהלך כזה יפגע בשוכרים. אם אתם עכשיו בעלים של דירה להשקעה, אותה קניתם במס רכישה סביר, אין לכם אינטרס למכור אותה. עד היום, יכולנו אנחנו המשקיעים למכור ולקנות דירות להשקעה לפי מחיר השוק. למשל – לקנות דירה להשקעה באזור מתפתח, למכור אחרי כמה שנים ברווח אחרי שהאזור התרומם, ולקנות שוב באזור אחר. עכשיו כבר לא כדאי לכם, כי בפעם הבאה שתרצו לקנות דירה להשקעה תצטרכו לשלם סכום אימתני. אז פשוט תישארו עם הדירה/דירות הקיימות, כי מחירי השכירות בארץ עדיין מאוד גבוהים, שוב בגלל שהבעיה היא מיעוט היצע. ואז עם מה נשארנו? עם קבלנים שרכשו קרקעות יקרות ועכשיו יצטרכו לשווק בעיקר לזוגות הצעירים. ועם הרבה פחות תנועה בשוק הנדל"ן הישראלי.

4. התערבות כל כך גדולה בשוק יוצרת עיוותים. אותו טעםהמשקיעים ימצאו פתרונות. הם יצטרכו להיות מעט יותר יצירתיים (רעיונות בפוסט הבא), אבל הם ימצאו איך ובמה להשקיע. בכל התערבות מסיבית אי אפשר לסגור את כל הקצוות. אם עכשיו נותנים סבסוד מע"מ ללחם לבן, גבינה לבנה וביצים כדי להקל על השכבות החלשות, אז אנשים יאכלו יותר מהמאכלים האלה על חשבון מאכלים אחרים. לתעשיית המזון יהיה יותר משתלם להוסיף מוצרים מוכנים שמבוססים על מוצרים אלה. עיוות, שאת ההשלכות שלו קשה לראות עכשיו.

לא תמיד צריך לדחוף את המטוטלת כל כך חזק לכיוון השני כדי לאזן, לפעמים מספיקה רק אבן קטנה בנהר כדי לשנות את התוואי שלו לאורך זמן. 

ח"כ ושר האוצר המיועד כחלון אמר בין היתר בראיון לפגוש את העיתונות "הגענו לממשלה כדי לפתור את בעיית הדיור בבנייה, לא במיסוי". אם תכנון הבנייה יהיה נכון, ובראייה של שנים קדימה, 80% מהבעיה תיפתר בלי שום התערבות נוספת במיסוי, והשוק יאזן את עצמו.

מה כדאי למשקיעים לעשות אם אכן מס הרכישה יעלה משמעותית? בפוסט הבא.

למה אני משקיעה בנדל"ן בישראל (ולא בארה"ב/רומניה/וכל השאר)

השבוע נחתה במייל עוד הצעה לרכישת נכס בארה"ב (תודה עדי!). בעיר Calera במדינת אלבמה, עם צפי תשואה של 8-9%, שזה קצת יותר מפי 2 מהשקעות נדל"ן טובות בארץ. מאוד מאוד מפתה, גם אותי. אלבמה

אני לא מכירה עדיין את שוק הנדל"ן בארה"ב וברומניה ובשאר המקומות שמציעים השקעות לישראלים, כשאלמד אותם מבטיחה לחלוק את המסקנות, ואני גם לא כלכלנית. אבל דבר אחד למדתי מהכלכלנים מסביבי – סיכוי = סיכון. או הפוך אם תרצו – סיכון = סיכוי.

למה הכוונה?

שהצעה לתשואה גבוה במקרים רבים טומנת בחובה גם סיכון. אם תרצו להקביל רגע להשקעות בשוק ההון – אתם יכולים לקנות אג"ח ממשלתי סולידי ל-5 שנים בסיכון אפסי שנותן תשואה של כ-0.7% לשנה (תשואה נמוכה מאוד), מדד מניות בסיכון בינוני בתשואה של 8-9% לשנה, שיש לו סיכוי גבוה יותר גם להפסיד, או מניה שיכולה לתת תשואה של עשרות אחוזים ויכולה גם לגרום לכם לאבד חלק נכבד מהסכום שהשקעתם.

כך גם בנדל"ן – זה לא שבארה"ב אין תשואה גבוהה יותר מבישראל. יש. אבל שימו לב שרוב ההצעות שמגיעות במייל הן לא ל- NY ורצועת החוף בלוס אנג'לס, אלא ישובים מרוחקים עם אוכלוסיות חלשות יותר. אם היו מציעים לכם לרכוש וילה בקרית שמונה או באחד היישובים בדרך לאילת, הייתם מתלהבים באותה מידה?

נדמה לנו לפעמים שבמקומות כמו רומניה וארה"ב יש רק סיכוי להרוויח, אבל יש גם סיפורים כאלה כמו של נוחי דנקנרדנקנר ויצחק תשובה והקזינו שהם קנו בלאס וגאס, והם מבינים בנדל"ן ובהשקעות יותר מרובנו. כשזה קורה לאדם פרטי ולא לחברה ציבורית אנחנו אולי לא נשמע על ההשקעות שלא הצליחו, אבל זה לא אומר שהן לא קורות, ונשאלת השאלה אם יש לכם מספיק הון ומספיק עצבי ברזל כדי שתוכלו להרשות לעצמכם להפסיד סכום כסף נכבד.

לשים את כל סכום ההשקעה העומד לרשותכם (מעבר לדירת המגורים שלכם) על נכס כזה בארה"ב/רומניה זה כמו לקחת את כל תיק ההשקעות שלכם ולקנות בכולו מניות. ותגידו אתם אם לא שמעתם סיפורים על אנשים כמונו שהפסידו עשרות אלפי שקלים בצורה הזו. זה כן אפשרי כהשקעה שניה/שלישית עם נניח 20% מההון שלכם.

גם כשמשקיעים בישראל זה לא חף לגמרי מסיכון. אבל הסיכון נמוך הרבה יותר כשבונים את ההשקעה נכון, זהיר, ולטווח ארוך, וכאשר אתם גרים כאן, ויכולים בכל רגע נתון להגיע לראות את הנכס שלכם, ולממש אותו.
בהרצאה הבאה על השקעה בנדל"ן למשפחות אסביר איך עושים את זה במינימום סיכון

אשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין תחום הנדל"ן, לענות על כל שאלה או התלבטות, וכמובן לראותכם בהרצאה.

 

 

הדירה בחדרה חלק ב' – והעיקר לא לצאת פראיירים כלל

בפוסט הקודם סיפרתי לכם על ההבדלים בין הבטחות של משרדי מכירות של דירות ושכונות חדשות לבין המציאות בשטח, והבטחתי להתייחס גם להשפעה על מחירי השכירות בשכונה, אותו מצב שאני מעריכה שיקרה בחריש, עפולה, ושכונות חדשות שנבנות.

אז, קנינו דירות חדשות ויפות בשכונת הפארק בחדרה שהיו יקרות בעשרות אחוזים מדירות אחרות בשכונה הסמוכה. השקענו ושדרגנו את המטבח ואת הדירה בכלל, ובנינו על זה ששכונת הפארק תהיה קרית השרון/עיר ימים/אם המושבות הבאה.

בתקופה קצרה יחסית נמסרו כמה עשרות דירות לרוכשים, כאשר בערך מחצית מהן היו למשקיעים שקנו בשכונה. סיפרו לנו שהשכונה הזו היא הדבר הבא, הדירות חדשות ויפות, עוד שניה עומד לקום כאן פארק מהמם עם אגם, אז ברור שהדירה שלנו שווה לפחות 4,000 ש"ח בחודש – לא? השקעה בנדל"ן למשפחות

הבעיה התחילה כאשר בבת אחת עמדו להשכרה 30 דירות, כאשר הביקוש בשכונה עדיין לא התהווה, ולא היו מספיק שוכרים לכל הדירות האלה.

זו הייתה צומת החלטה – או להמשיך לשכנע את עצמנו שהדירה אכן שווה 4,000 ש"ח בחודש ולחכות שיגיעו השוכרים המתאימים, או להוריד מחיר.
עכשיו תקלטו את האבסורד: בעלי דירות לא מוכנים לרדת במחיר כדי לא לצאת פראיירים. כי הם מאמינים שהדירה שלכם שווה יותר. כי הם השקיעו כספים בדירה.
אבל הקטע הוא, שאם הדירה תעמוד ריקה במשך חודש ויותר, זה הפסד נקי של כמה אלפי שקלים, ובדר"כ הפסד גדול יותר מהירידה בשכר הדירה.

החלטתי להוריד את מחיר השכירות לדירת 4 חדרים ל-3,600 ש"ח למרות שהדירה שלנו מושקעת ובקומה גבוהה, ותוך שבוע הגיעו שוכרים מקסימים ושכרו את הדירה.
דירה אחרת בבניין שלנו עמדה ריקה כמה חודשים עד שנמצאו לה שוכרים.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה הם עכשיו 3,200-3,700 ש"ח מחיר מבוקש, ואני מאמינה שהם יטפסו חזרה למעלה אחרי שהתשתיות של פארק, בתי ספר, קופות חולים וטיפת חלב יקומו. עוד יהיה מתי להרוויח מהן יותר מהיום.

עפולהאז לכל מי שרכש/רוכש דירה בחריש, בשכונות המתפתחות של עפולה, בכרמי גת וכדומה – מציעה לכם בחום:
בשנה הראשונה בה יהיה היצע ענק של דירות להשכרה ומעט שוכרים – תהיו פראיירים! ותנו מחיר אטרקטיבי לשכירות, לפחות בשנה שנתיים הראשונות עד שהשכונה תתרומם. אח"כ תרגישו חופשי לבקש קצת יותר על הדירה היפה שלכם.
אני פראיירית גאה,  כי בשורה התחתונה היו לי שבועיים אחרי מסירת מפתח להתקין מזגן וכמה שפצורים אחרונים של ארונות אמבטיה, ומאז הדירה הזו לא עמדה ריקה יום, שזה חלום לבעל דירה.

ההרצאה הבאה על רכישת דירה להשקעה תתקיים ביום שלישי 5.5.15 ב-19:45 בנתניה, אשמח לראות אתכם שם!
טלי

 

הדירה בחדרה חלק א' – על ההבדל בין הבטחות של משרד מכירות למצב בשטח

מוקדש לכל הרוכשים והשוקלים בעפולה, חריש ושכונות חדשות: הדירה בנתניה

הדירה בחדרה זו הדירה השנייה שקניתי בחיים. מכרנו את הדירה הראשונה שלנו שכאן בתמונה, וחיפשנו לקנות בחלק מהכסף דירה להשקעה.

באותם ימים גרנו בשכירות בדירת גן נהדרת, וכשהגנן שלנו ניר טורם הגיע לטפל בגינה, קשקשתי איתו על נדל"ן כמו שאני עושה עם כל מי שמוכן J
ניר גר בשכונת בית אליעזר בחדרה, שכונה שקטה, לא יוקרתית, בחלק המזרחי של העיר, שגרים בה לא מעט זוגות צעירים והמחירים בה נמוכים יחסית. הוא גם סיפר לי על כביש 9 שעומד להיפתח תוך שנה, כביש חדש שמחבר בין כביש 4 וכביש 6 והולך להקל מאוד את התחבורה באזור.
כביש חדש שנפתח, כמו תחנת רכבת שעתידה להיפתח, מרכז מסחרי וכל פיתוח סביבתי משמעותי זו מתנה נדל"נית, כי ברוב המקרים אפשר לקנות בזול את מה שמחירו יעלה לאחר הפיתוח.
אז נסעתי לשטח לראות מה יש שם ומה מציעים בעלי הדירות שמוכרים. פארק
בדרך לבית אליעזר ראיתי שנבנית ממש בסמוך שכונה חדשה לגמרי – שכונת הפארק. ואני מתה על דירות חדשות מקבלן. הכי כיף. ושכונה חדשה – עוד יותר טוב. ראיתי שההפרש בין הדירות הישנות בבית אליעזר לדירות החדשות בפארק לא כזה גדול, והתחלתי לחרוש את משרדי המכירות לבדוק מה האפשרויות.

2_image26מעבר להבדל בין הקבלנים השונים, כולם סיפרו על הפארק שעל שמו נקראת השכונה. פארק ענק של עשרות דונמים שמחולק ל-3 חלקים: אמפיתיאטרון, אגם מלאכותי, ומרכז מסחרי. ובזכותו מחירי הדירות בשכונה גבוהים מדירות אחרות בחדרה וערכם צפוי לעלות. נשמע טוב נכון?

וככה נראה שטח הפארק מהדירה שלנו כמעט 3 שנים אחרי. או כמו שאומרים בזגורי אימפריה – לא אגם ולא נעלי אדידס:20150309_101745_resized

עכשיו תראו, זה לא שיש לי משהו נגד נוף פתוח ופסטורלי, ממש לא. רק שזה לא מה שציפינו לו, ולא מה שמכרו לנו.
חדי העין מביניכם אולי יבחינו בכך שאין שופל אחד שעובד בשטח ובכלל מכין אותו לפיתוח. ולדעתי זו הסיבה המרכזית שמחירי הדירות בשכונה לא עלו כצפוי, מחירי השכירות ירדו אפילו, ועל זה אספר בפעם הבאה.

השכונה/האזור בעיר בהם נמצאת הדירה הם חלק סופר-משמעותי מהחלטת הקניה, אבל זה חלק שבמידה והוא עוד לא קיים, יש לכם מעט מאוד שליטה עליו. ראשי עיר מתחלפים ואיתם גם האינטרסים, ממשלות מתחלפות, אנשי מפתח ברכבת ישראל וכן הלאה.

מי שבא עכשיו לקנות דירה חדשה בעפולה – מוכרים לו את תחנת הרכבת החדשה שמתוכננת להיפתח בעפולה. 20141210180359-sמי שקנה בשנה האחרונה דירה בחריש ראה וודאי את התכנון הבאמת יפיפה לשדרה המרכזית בעיר.

מתי תיפתח הרכבת? מתי השדרה היפה הזו תהיה בנויה ועובדת? שאלה מצוינת. זה יכול להיות גם 5 שנים אחרי שקיבלתם את הדירה שלכם. זה לא אומר שההשקעה בחדרה/עפולה/חריש והשאר היא לא השקעה טובה, רק הצטיידו בהרבה סבלנות ונכונות לשינויים.

מבין כל ההבטחות שתשמעו במשרדי המכירות, היחידות שאתם יכולים להסתמך עליהן הן מפרט המכר. המפרט הטכני שמציין אם יש תריס גלילה בסלון, הכנה למיזוג מרכזי ואריכי גרניט פורצלן 60X60. אז כשאתם מעלעלים בברושורים במשרדי המכירות המעוצבים, שומעים את תיאורי השכונה, וחולמים על הבית היפה שיהיה לכם, הפעילו את השמיעה הביקורתית ונסו להתייחס למציאות ולא רק להבטחות.

שוקלים לקנות דירה להשקעה? מוזמנים להרצאה על השקעה בנדל"ן למשפחות, בה תראו שזה יותר פשוט ממה שנדמה לכם, ושאפשר לעשות את זה עם מעט מאוד הון עצמי. 

מתכננים לרכוש דירה מקבלן? דברו איתי לפני ואשמח לתת לכם כמה טיפים חשובים

נדלנדולה* – סיפור הדירה של זהר

זהו סיפור לא סטנדרטי על השכרת הדירה של זהר, שהיא בין היתר סופר-דולה.

וחוץ מזה היא אלופה עם אנשים ובכלל, יש לה דירה יפיפה ממש (דוגמנית הבית של הבלוג) באזור מעולה, ואין לה שום בעיה לעשות משא ומתן כספי כשצריך.

הבית היפה של זהר

צילום: דינה ארגוב

ובכל זאת הדירה שלה עמדה להשכרה כמעט חודשיים , המודעה שותפה עשרות פעמים בפייסבוק, שוכרים אין, והזמן דחק לסגור עניינים לפני נסיעה לחו"ל.

אז הצעתי את עזרתי.

קודם כל כדי לקחת לרגע על עצמי את האמונה שהכל יסתדר והשוכרים הנכונים יימצאו, משהו שקשה להחזיק אותו לבד במשך חודשיים ובמשך 40 טלפונים של מתעניינים שמגיעים. כדי שזהר תוכל לנוח רגע ולהיטען באנרגיות חדשות.

באתי להצטרף לפגישה של שוכרים פוטנציאלים שהגיעו דרך המודעות של זהר, ונתתי לה משימה אחת בלבד שנשמעה תמוהה ובנאלית – להכניס עוגה לתנור חצי שעה לפני שמגיעים השוכרים לפגישה.

בזמן שחיכינו שמעתי על המתעניינים האחרים – אלה ששוקלים ואלה שלא התאים להם, והנחיתי את זהר איך להראות את הדירה למי שיבואו. ובעיקר נשמנו וחייכנו רגע, שהכל יהיה בכיף ובנעים ובלי לחץ.

הגיעו השוכרים הפוטנציאלים.

זוג צעיר ומקסים עם שני ילדים שהצטרפו לפגישה – אחד בן 3 בערך, ותינוק. לא יודעת מתי בפעם האחרונה יצא לכם להסתובב בחברת ילדים בני 3, אבל הם לא בדיוק מתיישבים על הספה ואומרים להורים שלהם "אני אשב כאן בשקט עד שתסיימו" אלא יותר מנסים לעשות עבודות יצירה מהאוכל והמים של החתול ולבדוק מה הם יכולים לחרב באותו רגע. ואז ההורים שלהם עסוקים בבקרת נזקים במקום בלראות דירה.
אז לקחתי את המתוק הזה לשחק קצת בחצר, לראות את עצי ההדר והאבוקדו, לקטוף לאמא פרח מהשיח הפורח בגינה. וכשההורים שלו ירדו מהקומה העליונה, הם ראו את הבן שלהם משחק בשיא הכיף בחצר ומרגיש בבית.
וילד שנותן להורים שלו להרגיש שזה יכול להיות אחלה בית בשבילו, חשוב הרבה יותר מצבע הריצוף או גודל האמבטיה בחדר ההורים.

זו נקודה שבה מקבלים החלטה בבטן, ואח"כ מסבירים את ההחלטה עם הראש.

הזוג המקסים אמרו שהם הולכים לראות דירה נוספת ואולי יחזרו אח"כ, והיה לי לגמרי ברור שהם חוזרים תוך שעה וסוגרים עניין. איך? אנשי נדל"ן מנוסים יודעים. באמת. בערך חצי דקה אחרי שמישהו נכנס הביתה לקנות או לשכור, בעלי ניסיון יודעים בוודאות של 90% אם הם אהבו את הדירה ורוצים להתקדם או לא. כל שאר הסיור הוא חלק מהטקס.

סיפרתי לזהר שהם חוזרים לסגור, שתדע גם היא :-)

חזרו אחרי פחות משעה. ישבנו במרפסת על קפה והעוגה שחיכתה בתנור. עוגת מייפל ופקאן מהממת כמו בעלת הבית. אני המשכתי להסתובב עם החמוד הקטן, וזהר המשיכה לעשות את מה שהיא עושה כל כך טוב. מתווכים קלאסיים יגידו – רק אני מראה את הדירה, לא כל אחד יודע להיות איש מכירות, אני מאמינה בלעשות את מה שצריך לעשות כדי לעזור ליצירת החיבור. לפעמים זה יהיה להראות את הבית בעצמי, לפעמים לטפל בנושא המשא והמתן ולפעמים לפנות את ההורים שבאו כדי שיוכלו להקדיש את הזמן ותשומת הלב לסגירת הפרטים. כמו דולה :-)

הפרטים נסגרו, החוזה נחתם תוך יומיים, זהר נסעה לטיול בראש טיפה יותר שקט, והשוכרים המקסימים חיים בכיף באחד הבתים הכי יפים בפרדס חנה.

 

*נדלנדולה זה השם המצוין שנתנה פולינה לליווי הנדל"ני-דולאי שאני מציעה